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domingo, 19 de outubro de 2008

PRESCRIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO



O presente tema é motivo de muitas discussões entre as pessoas envolvidas no dia-a-dia com essa questão, sejam os síndicos, sejam os condôminos, sejam aqueles que pretendem adquirir imóveis e até mesmo pelos corretores que necessitam passar a segurança necessária para efetivar a venda.
Por incrível que pareça, não há respostas claras nos livros de doutrina e manuais de Direito. Assim, resolvemos tecer breves comentários sobre o assunto, nascido justamente da necessidade de pesquisa para lecionar em sala de aula.
Segundo a previsão do atual Código Civil (art. 205), a prescrição aplicável às taxas de condomínio é a geral, ou seja, de 10 anos.
A seu turno, a obrigação de administrar, fiscalizar e cobrar tais débitos é do síndico, podendo fazer, se necessário for, a cobrança pela via judicial.
O raciocínio se deve quanto a dedução lógica e sistemática da lei, ao invés de depender de previsão explícita sobre o tema, pois não há.
Vejamos a redação do Código Civil e da Lei 4.591/64, conforme abaixo:
“Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
“Art. 192. Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das partes.”
“Art. 196. A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor.”
E,
“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
Neste Título (IV), não há expressa disposição sobre taxas de condomínios.
Igualmente, não há lei esparsa que expressamente preveja a prescrição para os créditos/débitos de condomínio.
Os capítulos VI e VII do atual Cód. Civil (art. 1.314 em diante), que tratam de condomínio, nada dispõem sobre prescrição e decadência.
Já a Lei n. 4.591/64, dispõe sobre as despesas de condomínio, mas é silente quanto a eventual prescrição, apenas prescreve que o síndico tem a obrigação de ajuizar ação competente para cobrança das despesas e que deve prestar contas, conforme abaixo:
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio
Omissis...
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.”
"Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
......................
f) prestar contas à assembléia dos condôminos."
Os deveres do síndico também estão previstos no atual CC (art. 1.348 à 1.350).
Daí decorre que, se o síndico tem a obrigação de bem administrar e de ajuizar ação, fica o mesmo adstrito as regras comuns dos artigos 189 e 205 do CC. É bom lembrar que a legitimidade para cobrança conferida ao síndico faz nascer a responsabilidade ao mesmo, podendo ser requisitado pelos demais condôminos para prestar contas da administração, conforme salientado anteriormente.
Assim, por dedução, o prazo é de 10 anos, porque genérica para todas as formas de fatos e negócios jurídicos e que não estão excepcionadas pelos artigos seguintes do Código Civil que tratam especificamente de determinadas matérias e lhes cominam os prazos respectivos.
Quanto a jurisprudência, colacionamos ementas em referência ao código anterior e já coadunada com o atual Código Civil.
Porém, em relação ao antigo, a aplicação é que se tratava de prescrição vintenária.
Ou seja, a prescrição ampla e genérica, justamente pela ausência de tratamento específico no próprio CC ou em legislação especial.
“STJ. REsp 202618/SP (1999/0007892-6), rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 09.11.99.
condomínio. usufrutuário. prescrição. correção monetária. precedentes da corte.
1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio.
2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio.
3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária,
nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos.
4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC.
5. Recurso especial conhecido e provido, em parte.” (Grifamos).

“STJ. REsp 88885/RS (1996/0011282-7), rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.11.96, DJ 17.02.97, p. 2165.
civil - ação de cobrança - prazo - prescrição - condomínio - despesas - responsabilidade do adquirente.
I - O prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, porque regulado pelo art. 177 do CC.
II - Ainda na vigência da primitiva redação do par. único do art. 4º da Lei n. 4.591/64, responsabilidades assumida pelo adquirente do bem não significa ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP - DJ de 16/09/1991).
III - Recurso não conhecido.
Resumo Estruturado:
Prescrição vintenária, ação de cobrança, cota, condomínio, ação pessoal. Responsabilidade, comprador, Imóvel, débitos, condomínio, efeito, inadimplemento, ex proprietário, ônus real.” (Grifamos).
Abaixo, segue a transcrição do art. 177 do antigo Código Civil.
Talvez, em razão da sua redação, produziam-se dúvidas quanto a ações pessoais versus dívidas pessoais.
“Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei n. 2.437, de 7.3.55).”
Confira-se a seguinte decisão do TJ do Rio Grande do Sul:
apelação cível. condomínio. cobrança de cotas condominiais. preliminar de ilegitimidade passiva. afastamento.
É parte passiva legítima para responder ao pedido de cobrança de cotas condominiais o proprietário que se achava na posse e propriedade da unidade na época do seu vencimento.
prescrição. inocorrência.
Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, e, via de conseqüência, de direito pessoal, a prescrição da ação ocorre em 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.
mérito. defesa fundada em mera alegação de discordância com os valores cobrados. exigência de discriminação pormenorizada das importâncias que compõem cada quota condominial. desnecessidade.
Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores cobrados, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se a genérica argüição de que os valores estariam incorretos, formulada apenas quando ajuizada a ação de cobrança.
Ausência de prova da cobrança de juros capitalizados.
juros de mora. termo a quo.
O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/64.
multa convencional. novo código civil. limite.
Após o advento do Novo Código Civil, a multa convencional, por atraso no pagamento das despesas condominiais, pode ser fixada em até 2%, consoante a regra do § 1º do art. 1.336 do Novo Diploma de Direito Material, com termo inicial no vencimento de cada cota.
preliminares rejeitadas. negado provimento ao recurso. unânime.” (TJ/RS. Apelação Cível. Acórdão n. 70024464869, 18ª Câmara Cível, 12.06.082008, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá). (Grifamos).
Algumas pessoas e profissionais do Direito alegam que a prescrição para taxas condominiais seriam de 5 anos ou até 3 anos, por considerar que taxa de condomínio é dívida líquida, título, etc. Não é o caso.
O art. 206, § 5º, inc. I do CC/02 não é a solução para o caso.
Dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular nada tem a ver com taxa condominial; trata-se de empréstimos, mútuos, financiamentos, confissões de dívidas, contratos de abertura de crédito, cartão de crédito e demais contratos do gênero.
É a mesma hipótese do quanto previsto no art. 585, II do Cód. de Processo Civil para efeito de execução de títulos extrajudiciais.
E, neste artigo, exige-se ainda, para documentos particulares, a assinatura de 2 testemunhas, hipótese impossível em taxas condominiais, que na maioria dos casos são boletos bancários.
Ademais, as convenções de condomínio não preenchem os requisitos de dívida líquida e certa, pois tais documentos não discriminam o total da dívida de cada condômino e porque cada parcela da taxa condominial é autônoma e a prescrição incide uma à uma.
Como se trata de verbas autônomas em cada vencimento, a prescrição incide sobre cada verba singularmente.
Exemplo: taxa condominial devida em out/1997, prescreveu em out/2007; taxa de jan/1998, prescreveu em jan/2008, e assim sucessivamente.
A contagem da prescrição será feita a partir da propositura da ação, conforme dispõe o art. 219 do CPC.
Contudo, nas dívidas anteriores à entrada em vigor do atual Código deverá ser observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do mesmo.
E, justamente por causa da vigência do Novo Código Civil e que contém a regra de transição, devemos salientar que o cálculo para incidência do novo prazo de prescrição, quando for a hipótese, não correrá de forma linear, literal, tal qual como exemplificado anteriormente, mas terá que levar em consideração o tempo de início da vigência do novo Código.
Facilitando o raciocínio: Se a prescrição tiver que incidir sobre qualquer negócio ou hipótese jurídica, e verificando-se que se aplicará o novo prazo, i.e., de 10 anos, a sua contagem se dará a partir da entrada em vigor do novo Código. Exemplo: Débito vencido em 10/1998, contar-se-á o início da incidência da prescrição a partir de 2003, data de vigência do novo Código, protraindo a prescrição para 10/2013.
Outro ponto que suscita bastante polêmica é a possibilidade ou não de execução contra o próprio imóvel em razão do débito para com as chamadas taxas, cotas ou contribuições condominiais.
O entendimento que já se encontra pacificado, tanto no STF quanto no STJ é que sim.
É possível a execução e penhora do imóvel que compõe determinado condomínio, em razão do débito das cotas condominiais, cuja garantia de ser bem de família, acaso o seja, prevista na Lei n. 8.009/90, não é oponível.
O entendimento firmado se deve a interpretação do inc. IV do art. 3º da lei de proteção em tela, cuja redação é a seguinte:
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
....................
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;"
Confira-se, pois, a jurisprudência do E.STJ, verbis:
“REsp 199801/RJ: civil e processual civil - condômino inadimplente - execução - penhora - imóvel - unidade residencial integrante de condomínio em plano horizontal - teoria dos direitos limitantes e limitados - aplicação da exceção prevista na lei N. 8.009/90, art. 3º, iv - interpretação teleológica.
I - O condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados e a obrigação propter rem de contribuir pro rata para as despesas condominiais se transmuda em indisponibilidade, e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente.
II - O vocábulo 'contribuição' a que alude o inciso IV, art. 3º da Lei n. 8.009/90 não se reveste de qualquer conotação fiscal, mas representa, in casu, a quota parte de cada condômino no rateio das despesas condominiais. Nesta circunstância, a obrigação devida em decorrência da má conservação do imóvel da recorrente há de ser incluída na ressalva do mencionado dispositivo.
III - Recurso Especial não conhecido. Decisão por maioria.” (Grifamos).

“REsp 155718/SP: Penhora. Bem de família. Contribuições condominiais.
Assente, nesta Corte, o entendimento de que passível de penhora o imóvel residencial da família, por débito proveniente de contribuições condominiais. Inteligência do inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/90. Ressalva do entendimento do Relator.”
Registre-se também no site do E. STJ as demais jurisprudências quanto ao tema nos seguintes recursos especiais: REsp 172866/SP, REsp 162043/SP, REsp 187493/SP e REsp 1100087/MG.
Há ainda a questão polêmica quanto a possibilidade ou não de protesto do valor em débito da cota (taxa) de condomínio.
Recente lei paulista autoriza o protesto. A lei, em verdade, tem por objetivo apaziguar as vozes destoantes, pois alguns entendiam que sim, outros que não, estes sob a alegação de que débito de taxa de condomínio não era líquida e certa.
Em verdade, depende muito de como essa dívida de taxa de condomínio está representada e autorizada a ser cobrada.
Entendo que, se por acaso as convenções de condomínio contenham previsão de que a cobrança da taxa de condomínio será representada por boleto bancário e no mesmo constará vencimento, sendo que todos  os condôminos subscreveram ou tomaram ciência da cláusula, e estão de acordo; nesse caso, será possível o protesto.
Não exclusivamente por constar na convenção, mas por, primordialmente constar na convenção a autorização para cobrança da taxa pelo boleto bancário e, em segundo plano, pelo que representa o boleto bancário no plano jurídico.
O boleto bancário é hoje letra cambiária, título executivo, e é, por definição de Dir. Comercial, título abstrato.
Assim, o atraso de qualquer boleto bancário, dá ao sacador (credor) ou seu preposto (banco), o direito de levar a letra ao protesto. Nesse caso, dado aos avanços das relações sociais, e considerando que atualmente a cobrança de taxa de condomínio pode ser cobrada por boleto bancário, título que representa um valor líquido e certo, presumidamente, a taxa de condomínio cobrada por este meio, vencida, poderá ser protestada.
Bem, esperamos ter contribuído com o esclarecimento necessário acerca deste tema e que seja útil aos interessados.

S.m.j., esta é a melhor interpretação.

230 comentários:

  1. Bom Tarde Professor Damasceno,
    Meu nome é Fernando estou com um grande probloma de débito com condomínio, gostaria de fazer um acordo e pagar meus débitos, mas o valor que o condomínio quer me cobrar é um absurdo valendo duas vezes o valor do meu imóvel divida no valor de R$ 75.000,00.
    nesse valor estão me cobrando diversas taxas e juros e honorários advocatícios de 20%. bem não fui acionado na justiça ainda, essa dívida é desde 1997 comecei a pagar novamente o ano passado, mas meu débito não tenho como pagar esse valor atual, cabe prescrição nos vencimentos mais antigos? o advogado do condomínio pode cobrar honorários sem ter dado a sentença final na justiça? taxa de boleto bancário pode ser cobrado, não há uma lei que extinguiu essa taxa?
    Desculpe Professor mais tenho muitas dúvidas. Até mostrei o caso para um advogado, mas ele não se interessou pela causa, como posso da melhor forma pedir um parcelamento dessa dívida? o condomínio parcela em até 70 vezes. Mas com o valor atual eu não consigo pagar.
    Desculpe por ter me entendido tanto, mas minhas dúvidas são muitas.
    Aguardo um retorno

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  2. Boa tarde Prof.

    Somente hoje vi seu artigo e o achei excelente, entretanto gostaria de esclarecer uma duvida, o prazo prescricional de 20 anos conta-se do débito e o que já havia transcorrido 8 anos na entrada em vigor da nova lei,considera 10 da entrada em vigor da nova lei?

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  3. Prezado Fernando, saúde!
    Bom. Primeiro, é muito estranho que o total da dívida com taxa de condomínio seja o dobro do valor do seu imóvel. E estranho que o tamanho dessa dívida seja de 97 para cá.
    É condomínio de luxo, mas o imóvel nem tanto?
    Há algo de muito errado aí!
    Talvez esses cálculos não estejam corretos.
    Eu penso que no seu caso a melhor defesa seria o ataque.
    Seria interessante propor uma ação de prestação de contas e que o Condomínio exibisse, detalhadamente, a real dimensão de sua dívida, deduzindo inclusive as parcelas que você já pagou.
    Após explicada e demonstrada a evolução histórica da sua dívida, aí sim, pedir parcelamento dentro de suas condições de pagamento.
    É possível inclusive que, no processo, seja feita uma perícia (o custo da perícia seria seu).
    Outro ponto importante é que você pague as taxas vincendas (futuras) em dia para evitar maior acúmulo ainda e negocie só o passado, passado esse que vai prescrevendo.
    Não é possível cobrar 20% de honorários em algo que sequer se tornou litigioso pela via judicial.
    A taxa de boleto bancário foi considerada excessiva recentemente e deve ser excluída dos cálculos, pois esse custo é da administração do condomínio.
    O fato da dívida ser originária de 1997 submeterá a contagem da prescrição para o Código Civil atual, ou seja, tais dívidas prescrevem em 10 anos.
    Por ser obrigação de relação contínua, sua incidência se dará sobre cada parcela.
    Assim, tanto o ano de 1997 quanto de 1998 estão prescritos.
    As parcelas de 1999 estão se prescrevendo com o passar da cada mês. Exemplo: jan, fev, mar, abr, maio, todas estão prescritas.Junho está em via de prescrever.
    Espero ter atendido suas dúvidas
    João Damasceno.

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  4. Ao Anônimo
    A prescrição é regulada também pela ressalva feita pelo atual Código, em seu art. 2.028, redação é a seguinte:
    "Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada."
    Considerando que o atual Código entrou em vigor em 01.01.2003 é de se verificar se a dívida existia na vigência do Código anterior e se nesta vigência já havia transcorrido mais da metade do tempo de prescrição. Como a prescrição geral era de 20 anos, exige-se então que, para valer a norma anterior, já deve ter transcorrido 10 anos e mês para tanto. Menos que isso vale a prescrição do Código novo.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  5. Gostaria de saber a respeito do prazo de responsabilidade do síndico, após sua saída, visto que o NCC é omisso quanto a esse assunto.
    Parabéns pela clareza nas explicações.

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  6. Prezado Manoel, saúde!
    Obrigado pela leitura e pelo contato.
    O NCC não trata especificamente por quanto tempo perdurará a responsabilidade do síndico. Sendo assim, temos que encontrar a resposta nas soluções genéricas.
    Tanto a Lei n. 4591/64 (art. 22, § 1º, "f"), quanto os artigos 1.348 - VIII, 1.349 e 1.350, prevêem que o síndico deve prestar contas e, caso não o faça, poderá ser destituído.
    Sendo essa uma das suas obrigações, prestação de contas, temos que a prescrição para exigir de qualquer pessoa que está incumbida de prestar contas é também a prescrição geral, a que está prevista no art. 205, a de 10 anos.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  7. como contar o termo inicial para prescrição de dividas de condominio anterior a 2002?

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  8. A prescrição incide sobre o fato ocorrido.
    Como explicado acima, o art. 2.028 do atual Cód. Civil prevê que:
    "Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada."
    Se a data do fato (vencimento da cota condominial) for superior a 10 anos, quando da vigência do atual Código (JAN/2003), valerá o prazo do Cód. Civil de 1916, ou seja, 20 anos.
    Assim, dívidas vencidas até 1992 serão tratadas pelo CC de 1916 para efeito de incidência da prescrição.
    Por ser a cota condominial uma relação continuada, a prescrição incidirá sobre cada cota em si, em cada mês ou data de vencimento.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  9. Tenho cotas em atraso de 1999,2000,2001 e 2002.

    Pelo NCC, o prazo é de 10 anos, pois foi reduzido de 20 para 10 anos e não atingiu a metade, pela regra de transição do art. 2028.

    Minha dúvida é a seguite:

    o prazo inicial da Prescrição é 1999, 2000, 2001 e 2002 (data do fato gerador), respectivamente, que no caso estaria prescrito 1999 até novembro, ou começa a contar os 10 anos a partir da vigencia do NCC (jan/2003). Se for assim, todas elas só vão prescrever em janeiro de 2003.

    Gostaria de um melhor esclarecimento, pois a quetão ainda não está muito clara.

    SDS,

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  10. É como citado no exemplo do artigo. Dependerá do vencimento de cada cota condominial.
    Se a cota venceu em 30.10.99, prescreve 30.10.2009, e assim sucessivamente.

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  11. Bom dia,

    Pesquisei e veriquei que a jurisprudencia tende para o termo inicial da prescrição da taxa de condominio, pelo NCC, anterior a 2002 e que teve o prazo reduzido pelo 1rt. 2028, seja a data da vigencia do NCC, 12/01/2003.
    As taxas de 2002,2001, 2000 e 1999, teriam este mesmo prazo, ou seja, só prescreveriam todas em 13/01/2013? ou estou interpretando erroneamente? se tiver julgados nesse sentido, gostaria de saber.

    Um abraço e obrigado pela atenção que sempre dá as questões colocadas.

    Bom domingo e fique com DEUS!!!

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  12. Sim, o novo Código tem sua vigência a partir de 12.01.03.
    Contudo, cada fato social e jurídico deve ser tratado conforme como o Código regula.
    Não é possível aplicar prescrição ano a ano, pois dependerá de qual negócio jurídico estamos tratando.
    Cota de condomínio é algo que passa a existir todas as vezes que o bem comum é usado, incluindo os serviços. Assim, o valor da cota é mensal e com vencimento mensal também.
    Logo, a prescrição será de 10 anos a partir do vencimento de cota. Se a cota venceu em 01.10.99, a prescrição incidirá em 01.10.2009.
    Não há muitas jurisprudências sobre o assunto e do modo como você deseja não achará.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  13. Professor,

    Tenho cotas vencidas a partir de janeiro de 2002. Começo a contar a partir de janeiro de 2002, prescrevendo em janeiro de 2002, ou começo a contar a partir de 13/01/2003, da vigência do NCC, prescrevendo em 13/01/2013, pelo que li nas perguntas acima? Obrigado

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  14. A contagem será a partir de jan/02, prescrevendo em jan/2012 e assim sucessivamente.

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  15. Bom dia,

    data venia discordar das posições retromencionadas. Pelo que expôe a jurisprudencia, as cotas vencidas antes da entrada em vigor do NCC, e que tiveram o prazo reduzido pelo art 2028 e que não atingiram a metade do prazo vintenario, como é o caso acima: de 1999 a 2002, passam a prescrever em 10 anos (açoes pessoais).até esse ponto o posicionamento está conforme. Só que o CC é silente quanto as taxas condominio, por isso consideramos o acima exposto. Existe apenas um porém: o prazo prescricional começa a correr a partir de 12/01/03 e não do vencto de cada cota.
    Assim temos que considerar o termo inicial como 13/01/03 para todas elas, de 1999 a 2002, e só estarão prescritas integralmente em 13/01/2013. concorda?

    um grande abraço, agradecendo sempre sua grande contribuição.

    Obs: aproveitando a oportunidade, nos enriqueça com mais artigos sobre a prescrição de débitos previdenciários, que passou a ser quinquenal e a retroatividade da Lei para fatos pretéritos a vigencia desta.

    Junior

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  16. Prezado Júnior, saúde!

    Veja, temos que fazer a distinção de duas coisas importantes: uma é definir que há incidência da prescrição e outra é a partir de quando.
    O termo prescrição suscita muita dúvida, tanto nos embates doutrinários e na forma como o legislador redige, sem afeição a técnica legal.
    As vezes ele pretende regular decadência e usa o termo prescrição. Por outras, regula prescrição e usa o termo decadência.
    Vide a confusão em matéria de Dir. Trabalho, Dir. Previdenciário e Dir. Tributário. E, agora com as normas de Dir. Civil.
    Lembremos de algumas regras básicas para discernirmos prescrição: 1) É a perda do direito de ação em um determinado prazo quanto a lesão de um direito, perante o Judiciário.
    A doutrina ainda distingue para quem aproveita e para quem perde: prescrição aquisitiva e prescrição extintiva.
    Sendo assim, como se dá a contagem desse prazo?
    Respeitando o tempo pré-fixado pela lei e a data efetiva da ocorrência do fato que gera o direito.
    Exemplo comum é a prescrição bienal para propor reclamação trabalhista. A partir de quando se conta? Da data que se ajuizou a ação, obedecendo o comando previsto no art. 219 do CPC.
    Pois jamais poderia ser a data de rescisão do contrato de trabalho.
    Outra regra para prescrição: 2) Sua incidência se observa quando da ocorrência do fato jurídico.
    No caso das cotas condominiais, não se deve aplicar literalmente o art. 2.028 do NCC, mas sua inteligência.
    Ele diz que será o prazo do Código anterior, se, quando de sua entrada em vigência, já tiver transcorrido mais da metade do prazo.
    Assim, se em 2003 se verificar que o crédito pretendido, mesmo que esse fato jurídico tenha nascido ainda sob a vigência do CC anterior, ainda não transcorreu mais da metade do tempo (10 anos e dia), aplica-se o prazo do atual Código.
    Bom, definimos em primeiro lugar qual prazo e sob qual égide do CC se observará.
    Segundo passo, observar-se-á qual a data de nascimento do fato jurídico, para, posteriormente, aplicar-se o tempo que a lei que incide e regula, 'in casu', CC atual.
    Espero ter conseguido ser claro nesse ponto, 'concessa venia'.

    Quanto aos débitos previdenciários, a discussão era de longa data, culminando com a edição da Súmula Vinculante n. 8 do STF.
    Considerando que o STF decidiu, logo no início da vigência da CF/88, que as contribuições sociais eram espécies tributárias, eu afirmava em sala de aula que seria um contrasenso se o mesmo decidisse pela constitucionalidade dos arts. 45 e 46 da Lei n. 8.212/91.
    É evidente que a matéria só pode ser tratada por LC, conforme previsão constitucional. E nesse caso já temos uma: o CTN.
    Os juízes já estão aplicando de ofício a prescrição de 5 anos, ao invés de 10, como previa a lei.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  17. Prof Damasceno,

    Muito grato por sua atençao. Sua colocaçao foi excelente e bem detalhada. Respondeu as minhas dúvidas. Continuarei visitando sempre seu blog.

    Um grande abraço. Junior

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  18. Valeu Júnior! Será sempre bem-vindo. Abs.

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  19. Tenho uma divida com o condominio nos anos de 2001, 2002 e 2003. Esta dívida poderá ser cobrada em juizo

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  20. Este comentário foi removido pelo autor.

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  21. Sim. Qualquer dívida, lícita, pode ser exigida em juízo, se necessário.
    No caso de taxa condominial, mesmo que fosse apenas uma única parcela e vencida um mês atrás.

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  22. prof°

    qual e o tempo de prescrisão de uma divida de condominio dos anos de 2001 a 2003

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  23. Jefferson Gonçalves9 de julho de 2010 15:40

    Boa tarde. Será que poderia ser aplicado o art. 206 §3º inciso III, nos casos de cobrança de multa de taxas de condomínio atrasadas? desde já agradeço!

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  24. Bom, aproveitarei o espaço para responder aos dois comentários:

    1) Conforme exposto no singelo artigo e nos demais comentários desta página, a prescrição para as dívidas nascidas em 2001 a 2003, ou seja, antes da entrada em vigor do novo CC, é de 10 anos.

    2) Jefferson, a prescrição de 3 anos prevista no inc. III do § 3º do art. 206 do atual CC não pode ser aplicada às cotas de condomínio porque não se trata de dívida bancária ou de mútuo(empréstimos), ou de contrato similar.
    A previsão contida no inc. III do artigo em tela diz respeito aos contratos e avenças onde os juros são de extrema importância, como nos contratos bancários ou assemelhados, ou mesmo naqueles casos em que o principal do contrato é realizado pelas partes, mas vão se acumulando juros e demais itens acessórios (multas, dividendos, lucros, etc.) são deixados de lado temporiamente, para serem acertados em outro momento. Seria algo semelhante ao saldo negativo dos financiamentos habitacionais, composto apenas pelos juros da fórmula price aplicada em tais contratos.
    Isso também é muito comum nos contratos com a administração pública.
    Assim, acaso estívessemos diante de um contrato adimplido quanto ao principal, mas pendente de cobrança quanto aos juros e demais encargos, a prescrição sobre esses itens seria de 3 anos.
    Observe ainda que o inc. III exige que tais avenças não sejam superiores a 1 ano, o que não é o caso da taxa de condomínio, cuja cobrança ficará a cargo do Condomínio, representado pelo síndico, e que terá 10 anos para exigir as cotas, conforme o vencimento de cada parcela.
    Espero ter auxiliado.

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  25. Prof. João, gostaria de receber uma orientação sua quanto a uma dívida de condomímnio. Para isso, vou relatar o fato, para sua melhor compreensão.

    Tenho um apto onde morei quando casado, de 1985 a 1991. Ao separar-me, o referido imóvel ficou sendo habitado pela ex-esposa. Em 2002 me divorciei e em 2007 ela me devolveu o imóvel. Em março de 2007, fui alugar o imóvel e para tal procurei o condomínio para averiguar se havia algum débito em atraso. Foram apresentadas algumas taxas de condomínio em atraso, as quais prontamente foram quitadas. O imóvel foi alugado e até hoje todas as taxas desse último período estão sendo saldadas normalmente.

    A surpresa é que nesse mês de junho/2010, recebi um telefonema do atual síndico me informando que havia um débito de 26 taxas de condomínio em atraso. Perguntei a que período de se referia, fui informado que se tratava de taxas vencidas no período de 2001 a 2007. A proposta do síndico é que eu as pague ao valor de hoje. O estranho é que durante todo esse tempo nunca fui notificado da existência desse débito. Inclusive, as taxas pagas em março de 2007, momento em que alugava o imóvel, constavam como débitos, só sendo saldadas após apresentar cópia do cheque que as saldou.

    MINHAS DÙVIDAS;

    1)O síndico pode me obrigar a pagar as taxas desse período (2001-2007) ao valor da atual taxas?

    2) Eu posso exigir a prestação de contas desse período como peça que demonstre meu débito naquele período reclamado?

    3) Existe algum certificado legal que me favoreça na forma de pagamento, já que o sindico propôs dividir as 26 parcelas, ao valor atual, em apenas 4 pagamentos?

    4) Já que estou em outra cidade distante daquela onde se encontra o imóvel em tela, essa negociação pode ser feita via e-mail? Esse tipo de comunicação é aceita como documentação legal em uma possível ação judicial?

    5) Caso o síndico se negue a apresentar as prestações de contas, dos mês e anos que constam minhas taxas em atraso, como devo proceder para ter uma comprovação confiável desse débito?

    Certo de contar com a sua valiosa colaboração, agradeço imensamente desde já. Obrigado.


    Dúvidas:

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  26. Meu caro, o ideal é tentar localizar os comprovantes de pagamento das "taxas" alegadas pelo síndico ou se há alguma declaração do condomínio informando que não havia débitos pendentes.
    Talvez o documento de quitação das taxas atrasadas quando do aluguel do apto. contenha essa informação.
    Caso contrário:

    1)Sim, é possível que o condomínio exija o pagamento do que alega estar em pendência. Contudo, deverá comprovar a existência do débito.
    A prescrição de cada parcela será de 10 anos.

    2) Sim, você pode exigir prestação de contas, a fim de que o condomínio demonstre através de documentos e livros contábeis que há débitos pendentes quanto ao seu imóvel.
    Acaso o condomínio cobre a dívida pela via judicial, isso poderá ser alegado e requerido em sua defesa, i.e., que haja efetiva comprovação da existência do débito.

    3) A cobrança, se vier a ser realizada pelo condomínio, deverá ser feita pelo valor nominal, de cada parcela e do respectivo vencimento, com a incidência de atualização monetária e juros de mora, e da multa prevista no estatuto do condomínio, se houver.
    A cobrança se faz pelo total da dívida. Parcelamento é uma liberalidade do credor e possibilidade de consenso das partes.

    4) Sim, a negociação pode ser feita por qualquer meio, e, sim, os e-mail´s são válidos como prova.
    Uma carta endereçada, com aviso de recebimento (AR), seria mais seguro, pois podem alegar que o endereço do e-mail não existe, que não foi recepcionado, e então demandaria perícia, etc.

    Espero ter auxiliado.

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  27. Muito grato pelas orientações. Obrigado. Suas orientações são de muita utilidades às pessoas que não dispõem de grana para contratar um advogado particular. Obrigado mais uma vez.

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  28. O sindico do meu condominio entrou com ação de cobrança de taxas condominiais atrasadas, no entanto percebi e tenho os comprovantes de várias taxas q foram pagas por mim. Gostaria de saber se posso entrar com reconvenção ou pedido contra posto alegando a cobrança de taxas pagas e requerer o valor em dobro. Grato Junior Oliveir

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  29. Prezado Júnior Oliveira, saúde!
    Conforme informado, você teria 3 formas de enfrentar o problema:
    1) De forma conciliatória, apenas alegar que dentre as cotas cobradas, várias estão quitadas, conforme os recibos e pedir para que haja dedução/compensação do total do débito.
    2) Endurecer o discurso e, a depender do tipo de ação (se ordinária ou em juizado especial), propor reconvenção ou pedido contraposto, respectivamente.
    3) Não ofertar reconvenção nem pedido contraposto e apenas requerer a compensação dos valores quitados.
    4) Sim, é possível requerer indenização do valor cobrado indevidamente, conforme prevê o art. 940 do Cód. Civil. Atente para este item, pois o presente caso não se trata de relação de consumo, não sendo a hipótese do art. 42 do CPDC.
    Espero ter auxiliado.

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  30. Bom dia professor,

    Obrigado pelas informações prestas acima... gostaria de tirar mais uma dúvida sobre a questão... bom... adquiri esse imóvel em 2004, onde no contrato de compra e venda consta q o imóvel estava com todas as dívidas e taxas pagas... como a taxa de condomínio e divida pessoal, gostaria de saber se posso alegar ilegitimidade passiva, referente ao periodo em q eu não era o dono do imóvel (2002 a 2004). Grato professor.
    Junior Oliveira

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  31. Prezado Júnior, saúde!
    Claro que sim.
    Seria interessante se, junto com a escritura de compra e venda, onde consta que não havia débitos pendentes, existir uma declaração do próprio condomínio atestando que não havia débitos pendentes.
    Se possível, procure inclusive com o antigo proprietário, o que vendeu o imóvel.
    Acaso não seja possível obter a declaração, que seria um reforço maior nas provas, a declaração contida na escritura é suficiente, pois o tabelião possui fé pública.

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  32. Ok! Mto obrigado professor pelas orientações e esclarecimentos prestados, com certeza foram de grande valia pra mim... forte abraço
    Junior Oliveira

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  33. BOM DIA DR. Antonio. Por favor me ajuda. A COHAB entrou com ação de cobrança de taxa de condominio no valor de 19.300,00 a dividas se referem dos anos de Abril/99. a Ação foi proposta em 2010. Creio que as parcelas de 99 prescreveram? na planilha de calculos consta a multa de 10% das parcelas de 99 a 2002. também a atualização monetária foi e depois a incidencia de juros e multa. Está correta esta cobrança???

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  34. Prezado, boa tarde!
    Seria muito importante que o caso fosse analisado por um advogado, examinando os autos do processo, ou que se busque o auxílio de assessoria gratuita: OAB, Defensoria Pública, Sindicato, Núcleo de Atendimento Jurídico das Faculdades, Associações, ONG´s, etc.
    Pelas informações prestadas, podemos considerar que:
    Sim, o período de 1999 está prescrito.
    As cotas condominiais, vencidas, sofrem a incidência de atualização monetária, desde o seu vencimento, mais a incidência de juros simples, de 1%.
    O percentual da multa pelo atraso tem que ser verificado no estatuto do condomínio. Poder ser 10% ou menos. Se maior que 10%, pode-se requerer ao juiz que ajuste o percentual para algo mais razoável.
    Não há previsão que autorize nova multa sobre o total da dívida. Se pretendida na ação, a mesma deve ser afastada, pois é ilegal e abusiva.
    Mesmo não tendo mencionado, não há previsão de lei que autorize a cobrança de honorários sobre o total da dívida, mas apenas se houver condenação judicial, em razão sucumbência.
    Espero ter auxiliado.
    João Damasceno.

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  35. Boa Tarde Prof. João Damasceno.
    Vejo que o assunto Prescrição de quotas de condomínio, ainda gera muita discordância, tanto pelo condômino em atraso como do condomínio que quer receber os atrasados.
    Gostaria de saber qual é o posicionamento dos juízes nessas ações? Principalmente em São Paulo.
    Há jurisprudência para estes casos? Como o judiciário tem tratado desses prazos prescricionais para divida de condomínios?
    Agradeço a atenção,
    Muito obrigado,
    Fernando.

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  36. Prezado Fernando, saúde!
    Obrigado pelo contato.
    A polêmica se dá em razão da dúvida em como compreender e tratar a matéria, tanto pelos condôminos quanto pelo condomínios.
    O assunto também não é tratado nos livros em item específico.
    Quanto a jurisprudência, ela realmente não é vasta, visto que consegui algumas poucas no STJ, conforme consta no texto, com referência ainda ao Cód. Civil anterior, mas importante o raciocínio de como o tema foi tratado e julgado.
    E, conforme consta no texto, uma jurisprudência do TJ do RS.
    Como não sou de SP e não atuo aí, por enquanto, confesso que não tenho nenhuma referência jurisprudencial de SP, mas farei pesquisas.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  37. Muito obrigado pelas explicações, realmente nossas leis geram varias interpretações.
    Fernando

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  38. Boa Tarde Prof. João Demasceno.
    Tenho uma divida com meu condomínio desde 05/1997 até 06/2009.
    Esta dívida ainda não foi ajuizada, nem sequer houve algum tipo de cobrança.
    Discordo dos valores que o condomínio quer receber, como falo para de uma melhor forma fazer um acordo dentro do que posso pagar e cabe prescrição na minha divida?
    Li os comentários acima mas como não sou advogado, percebi que há uma chance de abaixar minha divida em relação as quotas prescritas, é possível?
    Atenciosamente,
    Antonio

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  39. Caro Mestre João,

    Antes de adentrar na minha dúvida em questão, gostaria de elogiar pela brilhante explanação sobre o tema.

    Tenho uma divida com o condominio desde 1997,foi ajuizada uma ação cobrando tais valores. NO decorrer dos anos conseguir pagar alguns anos, porém ainda devo outros anos que constam na ação. Mas quando fiz uma reforma na minha casa perdi os comprovantes de pagamento, como faço para comprovar tais pagamentos? sou eu ou o condominio deveria provar essa divida?

    outra dúvida é: sou separada e o nome do réu na ação veio o de meu marido que não sei mais onde mora, devo ir à audiência?

    na planilha da divida, veio cobrando multa e juros de 1%, que não consta no estatuto do condominio devo impugnar esse cálculo, é legal esta cobrança?

    Att,

    Joana

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  40. Prezado Antônio, saúde!
    Considerando que o condomínio não tomou nenhuma providência até o momento para cobrança da dívida, você pode tomar duas atitudes:
    1) Aguardar, consciente de que há uma dívida, e quanto mais tempo passar, melhor para você e prejuízo para o condomínio.
    2) Ou, ser pró-ativo e procurar o condomínio, expondo qual seria o valor atual e qual a sua possibilidade de pagamento.
    Sim, há incidência da prescrição sobre as parcelas, cuja contagem se submete ao novo Cód. Civil.
    Assim, os anos de 1997, 1998 e 1999 estão completamente tragados.
    As parcelas vencidas em 2000, já estão prescritas, a depender do vencimento de cada uma delas, como as dos meses de JAN/00 à AGO/00. Setembro está prescrevendo...
    Espero ter auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  41. Prezada Sra. Joana, saúde!

    Obrigado pelas palavras de elogio.

    O fato do condomínio ter ajuizado ação para cobrança é motivo legal para suspensão da incidência da prescrição. A não ser que o processo fique parado por 10 anos, pois pacífico o entendimento de que ocorre prescrição intercorrente no mesmo prazo para se propor a ação originária.
    A regra é que quem deve comprovar a quitação do pagamento é quem paga.
    Pode-se pedir que o condomínio conceda uma declaração que tais períodos estão quitados, contudo, se não for fornecida, o ônus continua sendo seu.
    Verifique se é possível localizar por outras formas: extrato bancário do período, etc.
    A cobrança da conta de condomínio permite a penhora do próprio imóvel, ou seja, o imóvel suporta a execução em decorrência dos débitos de cotas condominiais, mesmo que seja o único bem da família.
    Assim, a ação deve correr contra o proprietário, contra quem consta como tal no registro de imóvel. Contudo, ainda que o ocupante do imóvel seja outra, i.e., que esteja na sua posse, a execução recairá sobre o mesmo.
    Se o imóvel está em nome do seu marido, por ser o proprietário constante do registro, é de bom alvitre que compareça a audiência e exponha tal fato, devendo a ação ser movida contra o mesmo. Entretanto, ressalte-se mais uma vez, isso não afastará a possibilidade de penhora do imóvel hoje ocupado pela senhora.
    Ademais, considerando que o processo é do ano de 97, talvez seja da época em que a senhora ainda era casada com o seu ex-marido.
    Os juros estão dentro do patamar legal, e se a multa for nesse percentual, está de bom tamanho também. D contrário,quanto a multa, deve-se verificar o quanto previsto na convenção.
    Espero ter auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  42. Grande Mestre,

    foi de grande auxílio os seus comentários.

    Por fim, gostaria de saber se seria interessante exigir prestação de contas, a fim de que o condomínio demonstre através de documentos e livros contábeis que há débitos pendentes quanto ao seu imóvel. Já que perdi alguns comprovantes e eram todos pagos em dinheiro...

    Grata desde então,

    Joana

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  43. Prezada Joana, saúde!

    Sim, é possível propor ação de prestação de contas, que poderá ser distribuída por dependência ao processo já existente.
    Contudo, como toda ação, ela requererá um mínimo plausível de prova das alegações, como a comprovação parcial de que houve quitação e quais foram as formas.
    Pagamento em dinheiro, sem recibo de quitação, é complicado porque será difícil uma testemunha comprovar que estava presente no dia, momento, o valor e a razão do pagamento.
    A não ser que o condomínio confesse, que pode ser obtida também por uma simples declaração de quitação, fazendo ser desnecessária a ação de prestação de contas.
    Tente primeiramente pela via do diálogo.
    Shalom, João

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  44. Mais uma vez fico grata por sua presteza e atenção...
    Shalom Adonai,

    Joana

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  45. Prof.

    Tenho umas contas de aguas do ano de 1996, mas confomr o Art. 205 do C.C, esta prescrita, correto?!

    Portanto preciso fazer uma notificação pra Corsan (agua),para esclarecimento da prescrição, voce pode me passar o que eu escrevo na notificação ???! Conforme o Art. 205.


    Desde já agradeço pela atenção

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  46. Prof.

    Estou com uma grande dúvida: a construtora do meu condominio faliu e cada prorpietario terminiou a construção de seu apartamento, acontence que um proprietario comprou dois apartamentos no mesmo andar e no termíno da construção juntou os dois apts,tranformando em um só, desde então vem sendo cobrado dois condominios.Ao vender o apartamento para outro proprietario, o mesmo informou que tinha que pagar dois condominios em relação a esse apt transformado.Acontece que esse novo proprietario descobriu que no Registro de imoveis o apt é considerado um só e agora está cobrando os ultimos dez anos pagos como dois condominios,sendo que ele mora a mais de dez anos no condominio.Ele está correto em cobrar?Não prescreveu?ele ajuziou a açõa em junho de 2009.
    Desde já agradeço a sua atenção!

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  47. Prezado, saúde!
    Seu caso é bem incomum.
    Entretanto, creio que a intenção do morador está equivocada.
    Penso que é o caso de obter o gabarito autorizado na Prefeitura, a incorporação e demais construções.
    Obtenha também uma certidão da cadeia sucessória do imóvel ou de como ele veio a ser constituído na forma atual.
    A certidão do proprietário pode até constar que se trata de um só apto., pois geralmente tais certidões são uma forma resumida de explicitar os registros.
    Ainda assim, é possível que a própria certidão exponha que eram 2 e que a construção posterior converteu em apenas 1.
    Ele poderia ter comprado 4 ou o andar inteiro e ter transformado em apenas um apto.
    Para efeito do condomínio, ele é proprietário de 2, 4 partes iguais ou mais do todo.
    Para Prefeitura, cujo interesse é o IPTU, o cadastro dela pode sim informar que se trata de um único apto. Idem para a certidão.
    Importante são os demais documentos informados acima e a escritura pública de compra e venda, que certamente constará a aquisição de 2 aptos.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  48. prof estou com uma duvida,minha sogra devia o condominio desde 1983 em 1992 teve audiência ela tinha falecido,os filhos não acharam os documentos do processo,hoje um filho mora na casa o síndico está cobrando de 2001 a2010 tentei faze um acordo ele não quis colocou na justiça o condominio custa 300,00reais a divida total e de 50,000 mil reais estou pagando o condominio,não sei o que fazer.muito obrigado

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  49. Prezado, saúde!
    Vamos lá, segundo o que pude entender.
    Apesar da morte, o espólio (herdeiros) responde pelas dívidas do falecido.
    O processo está cobrando desde 1983? Se sim, esse período só é possível se a ação também é desse ano. Do contrário, cabe a incidência da prescrição.
    Se ação só está cobrando a partir de 2001, não é possível incidir a prescrição de 10 anos, pois esta dentro do prazo legal.
    Pagar as parcelas atuais não desnatura o débito das parcelas anteriores.
    Nenhum credor está obrigado a aceitar acordo. Contudo, considerando que a causa está na Justiça, pondere com o(a) juiz(a) do caso quanto a intenção de pagar, mas que precisa de análise do quanto efetivamente é devido, e peça um parcelamento, lembrando que serão 2 débitos: 1 parcela do montante devido e 1 parcela da "taxa" atual. A família terá que honrar as 2 parcelas em concomitância, sob pena de se transformar a dívida numa nova bola de neve.
    Se não for possível um parcelamento na Justiça, terão que aguardar a sentença e dela poderão recorrer, o que faria com que a família ganhasse um tempo e se capitalizasse, ou obtivesse empréstimo em banco para quitar a dívida, dando inclusive o imóvel em garantia.
    Lembre-se que a sentença que fixar o débito em favor do condomínio será executada e poderá penhorar o próprio imóvel residencial, levando-o a hasta pública.
    Espero ter auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  50. ADOREI ,a divida a espera da sentença a divida vai prescrevendo e demora muito e será que o valor que estaõ me cobrando está certo´,quando esta casa foi comprada não era condominio esta´ em logradouro publico agora estamos obrigada paga condomino.muito obrigado

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  51. Bem, não sei se fui suficientemente claro na exposição anterior.
    Conforme seu novo comentário, há um detalhe importante que precisa ser observado:
    Quando se ingressa com uma ação no Judiciário, um dos seus primeiros efeitos é justamente a suspensão da prescrição.
    Assim, em tese, o tempo que o processo tramita não importa em contar como tempo de prescrição, pois esse prazo está suspenso pelo fato de ter sido ajuizada a ação.
    Shalom, João

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  52. Boa Noite Prof. João Damasceno
    Meu pai faleceu em março 2004, e ainda não foi feito o inventario, estamos providenciando isso agora, por atravessar dificuldades financeiras e não o fizemos antes. Fiquei sabendo que o um hospital esta cobrando uma divida que não reconheço com despesas hospitalares, e acabaram protestando meu pai? Ele tinha convenio e me parece que este convenio não cobria a alguns procedimentos da cirurgia que ele fez antes de sua morte, meu pai faleceu em decorrencia das complicações pós operatórias. Só fiquei sabendo disso quando fui a até. à Asst. médica solicitar informações deste protesto.
    Perguntei a minha mãe e irmão se alguém foi comunicado ou assinou algum documento que assumisse esta divida e ninguém assinou e nem sabiam desta cobrança tb?
    Como devo proceder? Caso façamos o inventário teremos que pagar? já não prescreveu?
    Sei que este espaço é para prescrição de condomínios mas achei muito bom e resolvi postar essa duvida. Já estou ciente das multas pelo atraso do inventário estamos querendo deixar os documentos tudo em ordem para minha mãe.
    Agradeceria muito se o Sr. pudesse me orientar o q fazer.

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  53. Boa noite Prof. joão damasceno A cinco anos aluguel meu apartamento sem fazer contrato a uma amiga e ela ficou seis meses sem pagar o condominio, Porém so fui informado da inadinplência alguns anos apos, Pois a mesma havia feito um acordo diretamente na administração sem meu conhecimento e não pagou. E agora me enviaram um comunicado cobrando a divída referente aos meses que inquilina fez o acordo,E o meu nome foi incluido no serviço de proteção ao crédito sem nenhum aviso prévio, isto e correto,o que devo fazer. Grato luciano

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  54. Prezado, saúde!
    Há que se procurar saber qual a razão efetiva da dívida e como ela está representada, e obter documentos sobre a mesma.
    Os hospitais estão proibidos de exigirem caução para fins operatórios, tais como cheques, notas promissórias, etc.
    Precisa-se descobrir como esta dívida está representada, se através de uma duplicata, um cheque, uma nota promissória, uma confissão, etc., etc.
    A depender do tipo de documento (título) que lastreia a dívida cobrada pelo hospital é que se verá qual a possibilidade de prescrição.
    Aconselho a que seu advogado do inventário ou outro que seja especialista em Dir. Comercial e Dir. Consumidor seja consultado e contratado.
    É de se ver também qual a responsabilidade do plano de saúde, porque o hospital não está cobrando o plano. É necessário analisar o contrato do seu pai com a operadora do plano de saúde.
    Por último, é possível alegar o art. 156 do Cód. Civil quanto ao estado de perigo.
    Acaso a dívida seja legítima, o hospital poderá habilitar-se no inventário para receber o crédito.
    Espero ter auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  55. Prezado Luciano, saúde!
    A dívida para com o condomínio é respondida pelo proprietário do imóvel ou do inquilino quando o contrato de aluguel assim prevê, isto é, que ele deverá pagar tais despesas.
    De igual sorte, a dívida pode alcançar o bem imóvel, visto que está excluído da proteção como bem de família em relação a tais despesas.
    Sendo assim, considerando que sua "amiga" não honrou o acordo que havia feito com o condomínio, considera-se que o condomínio não deve padecer por esses pontos da relação entre o locador e locatário.
    Assim, sugiro a que você pague ou faça um acordo com o condomínio e busque se ressarcir dessa despesa com sua "amiga", pois, se for necessário, poderá propor ação para tanto.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  56. Fico grato pelo esclarecimento. Obrigado professor

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  57. Comprei um apartamento e sabia que havia a pendência da “mais valia” para poder liberar o habite-se. Ocorre que, chegou a guia para efetuar o pagamento e foi o valor dividido conforme o fracionamento de cada unidade. Para a surpresa de todos, os proprietários de 02 coberturas não concordaram com os respectivos valores e disseram que somente pagariam se fosse tal dívida dividida igualmente, ou seja, pegaria o valor total e dividiria por 10 que é a quantidade de unidades. Evidente que ninguém concordou. Nesse caso, como deveremos proceder? Em caso de ingressarmos com uma ação qual seria o objeto tendo em vista não se tratar de taxa condominial em atraso? E se nós depositássemos em juízo os valores pertinentes às referidas unidades? Poderia o condomínio ser o autor e representar a todos nós? Grato pela sua atenção.

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  58. Prezado, saúde!
    O habite-se é dado individualmente, em razão de cada unidade adquirida.
    Cada unidade possui valoração em razão de sua semelhança ou diferenças especiais, tanto que é assim que se procedem as vendas. Ex.: apto. do 1º andar é mais barato do que do 10°. Idem para coberturas.
    Sendo assim, não é ônus do condomínio obter o habite-se para todos os morados, mas cada um deve arcar com seu ônus, tendo em vista que se está falando de unidades individuais, de cada proprietário, e não da área comum, que, esta sim, pertence a todos.
    Se, como não sei dos detalhes, está-se falando do valor da área comum para concessão do habite-se do prédio, ela deve obedecer o mesmo padrão de valoração da incorporação, construção e venda, isto é, deve ser proporcional a cada área dos respectivos proprietários. E, evidentemente, não pode ser igual para todos, pois quem comprou imóvel mais barato o fez em razão da sua capacidade econômica, idem para quem pôde comprar o mais caro, a cobertura, por exemplo.
    Se essa despesa tiver que ser assumida pelo condomínio, o assunto deve ser deliberado em assembléia, explicando-se os ônus de cada condômino e como se procederá o pagamento e a cobrança do encargo, registrando em ata.
    Se houver resistência, deliberar em assembléia, com registro, e após, aconselho a receber os valores e cobrar as diferenças mediante boleto bancário, protestando em caso de inadimplência e propor ação em juízo posteriormente.
    Por oportuno, válido será analisar o quanto prescrito no Código Civil sobre a constituição de condomínio - Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), Seção I (Disposições Gerais), tratados a partir do art. 1.331 ao 1.358, dentre os quais destaco:
    "Art. 1.336. São deveres do condômino:
    I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;"
    "Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
    "Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."

    Espero ter auxiliado, diante do quanto exposto.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  59. Boa tarde, Professor.

    Houve o pagamento de parcelas em atraso de taxa condominial, mas somente em relação ao principal, não ocorrendo a quitação dos juros moratórios (10% ao mês - absusivo), multa de 2% e correção monetária.

    Poderia usar o artigo 206, § 3, inciso III do Código Civil como argumento de que ocorreu a prescrição dos acessórios (juros, multa e correção)?

    Desde já agradeço a atenção

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  60. Prezado Senhor
    Moro num apto ja a 11 anos, sou mãe solteira, tenho 68 anos, e em 2001 o pai da minha filha morreu e não deixou nada. Tinha uma boa pensão, mas acabou.Tive que criá-la com minha aposentdoria por invalidez pelo INss, e nunca atrasei o aluguel.Mas pra manter os estudos da minha filha o único lugar onde tinha que tirar era no condominio, porque o prédio é de pobre , tipo caixão e todos sindicos de 99 pra cá uns 9 e todos lutaram em causa própria.Já me botaram várias vezes na justça e nunca chegamos a um acordo.No ano passado dia 19.05.2009, fui com meu advogado as pequenas cuasas pois tinha uma audiência, não apareceu ninguém do cond., nem da admiistradora, então o juiz extingiu o processo e arquivou.Na semana passada recebi documento da justiça com audiencia pra 19.04.2011.Gostaria de sua opinião e como devo proceder, tenho medo de tudo e vivo desamparada, o apto é alugado e nunca atrasei um mês. .As escadas são lavadas uma vez no mês, quando são.Então tenho débitos intercalados de 2001 a 2007, 2008 paguei o ano todo, 2009 deixei de pagar dois meses e agora em 2010 tbém 2 meses porque fiquei doente e precisei de remédios caros.Então atrasei junho/julho, mas já pagaguei ago/set/out/nov/ e dezembro quealém de caro aiinda tem tx de 63 reais pra decimo terceiro de uma corja de porteiros que nada fazem.Sou sozinha, não tenho quem me ajude, estou SPC SERASA, e e imploro uma ajuda de sua parte.Não sei mexer em computador e não sei como cheguei aqui no estimado Professor, por isto vou deixar meu email pra o sr.responder, porque não sei se conseguirei chegar aqui de novo.Ajude-me, oriente-me, estou a ponto de me matar, com 68 anos não tenho mais forças pra trabalhar, lutar por mais nada.Deus lhe abençõe e aguardo sua resposta e diga tbém como chego neste lugar que estou escrevendo agora.Meu email é mcp.rafael@hotmail.com.Deus lhe ilumine a me orientar, cordialmente Maria do Carmo

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  61. Prezado, saúde!
    Bem, vamos aos itens propostos:
    1º) É de se verificar se a quitação dada ao pagamento das taxas de condomínio excluíram, expressamente, os juros e a correção monetária.
    Se não, tais valores estão compreendido no todo, ou seja, estão igualmente quitados.
    2º) Se ainda for o caso de discutir esse remanescente (juros e correção), deve-se arguir que os juros estão elevados e não podem ser cobrados com percentual de 10%, mas de 1%, sem capitalização.
    3º) Entendo que o inc. III do § 3º do art. 206 do CC diz respeito a dívidas financeiras, cujo contrato não seja superior a um ano.
    Entendo que os acessórios seguem a sorte do principal. Assim, os juros e correção monetária de débito oriundo da taxa condominial, que está sujeito ao lapso de 10 anos para prescrever, protegeria os acessórios de igual forma.
    Mas, Direito é argumentativo. Pois, neste caso, a redação do inc. III (abaixo)vem bem a calhar, por conter em sua redação os termos "quaisquer prestações acessórias" e "períodos não maiores de um ano", considerando que a cota condominial é mensal.
    "Art. 206...
    § 3º...
    III - a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela;"
    Deduza em sua defesa e aguarde a decisão.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  62. Prezada Sra. Maria do Carmo, saúde!
    Sinto muitíssimo pela situação que a senhora se encontra.
    Procure a Previdência Social novamente, pois a senhora tem direito a se aposentar, acaso tenha contribuído, visto que a aposentadoria para mulheres é a partir dos 60 anos de idade. Vide o inc. II do art. 201 da Const. Federal e o art. 48 da Lei 8.213/91.
    De igual modo, o art. 30 da Lei n. 10.741/03 (Estatuto do idoso) confere o direito de computar o tempo que a senhora por ventura tenha contribuído para o INSS.
    Acaso a senhora nunca tenha contribuído para o INSS, o art. 34 do Estatuto do idoso garante o benefício de um salário mínimo a partir dos 65 anos a quem não tiver condições de renda própria.
    A senhora também tem o direito de se cadastrar no "Programa minha casa, minha vida", conforme prevê o art. 38 do Estatuto do idoso, o que permitiria a senhora sair do aluguel e financiar seu imóvel com valores bem mais baixos.
    Quanto as despesas de condomínio, a dívida subsiste e pode ser uma batalha.
    A prescrição é de 10 anos, ou seja, estão prescritos os valores de 2000 para trás.
    Peça ao seu advogado para lhe acompanhar na audiência e demonstrar sua situação e requerer ao juiz que lhe isente da taxa de condomínio ou fixe um valor possível.
    Verifique no contrato de aluguel, se a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio é da senhora ou da proprietária, pois, a dívida, em regra, deve ser suportada pelo proprietário do imóvel.
    Ainda assim, acaso não seja possível honrar a dívida de condomínio, mesmo que parceladamente, o Condomínio não tem o poder de expulsá-la do apto., pois a cobrança deve ser proposta, originariamente, contra o proprietário do imóvel e a senhora seria acionada em conjunto com o proprietário, devendo ser alegada ilegitimidade da parte.
    Acaso não mais tenha advogado, procure a OAB, ou alguma associação de defesa dos idosos, ou alguma associação de defesa do consumidor, como o IDEC ou Pro-teste, ou ainda algum serviço de atendimento jurídico e gratuito das Faculdades de Direito.
    Peço ainda que a senhora procure a assistência em alguma igreja, a fim de que as pessoas que lá congregam possam lhe ajudar e demovê-la do pensamento de tristeza e morte.
    Espero tê-la auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  63. Professor...

    Realmente o recibo não excluiu expressamente os juros moratórios e multa. Assim irei argumentar de que houve a quitação integral da dívida.

    Quanto à prescrição do artigo 206, § 3º, III, também a ultilizarei. Vamos ver o que acontece!

    Muito obrigado pela elucidação e por ter respondido tão rapidamente!

    Boa semana!

    Atenciosamente,

    André Luís

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  64. Prezado Dr.João Damasceno ,

    O condominio do Edificio onde resido está me ajuizando por taxas condominias vencidas nos anos de 1996,1997,1998,1999 algumas de 2000,2001,2002,2003 e 2004. De Janeiro de 2005 até Janeiro de 2011 todas as taxas foram pagas antes do vencimento. Esta ação proposta foi em Junho de 2009. Um advogado amigo está me representando, e ao tomar conhecimento da inicial proposta pelo advogado do condominio, imediatamente pediu o levantamento do débito real por um perito contador judicial, que no levantamento efetuado não considerou os anos de 1996 a 2000 pois estavam prescritos segundo do novo Cód.Civil . Pergunto o seguinte: Esta planilha com levantamento real do débito efetuado pelo perito pode ser anexado a defesa do meu advogado junto com proposta de pagamento do valor real? Outra coisa o advogado pediu no inicio da ação gratuidade que foi negado.

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  65. ....continuação
    O pedido de gratuidade foi pedida pelo advogado do condominio ao que foi negada.

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  66. Prezado, saúde!
    Sim, o laudo pericial deve substanciar a defesa e deve ser juntada ao processo, com a demonstração do interesse de quitar o saldo apurado.
    Provavelmente a outra parte fará a impugnação e o juiz julgará a necessidade de produzir outro, desta feita com perito nomeado pelo juiz, cujas partes poderão indicar os assistentes para acompanhar a elaboração do cálculo.
    Com efeito, as prestações anteriores a 2000 estão prescritas, ou seja, de 1999 para trás.
    A gratuidade judiciária é prestada aos que comprovem ser pobres ou que tenham renda insuficiente para pagar honorários de advogado e as custas judiciais. Se o juiz indeferiu, o pedido por ser renovado, demonstrando a real necessidade, ou melhor, a incapacidade.

    Atenciosamente, João Damasceno.

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  67. Prezado Sr. Damasceno,
    Uma boa noite a agradeço muito pela resposta acima.

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  68. Prof. João,
    Uma boa noite.
    Escrevo-lhe para tentar tirar uma dúvida junto a Previdência Social.
    Estou com a idade de 52 anos e em Junho deste ano completo 53 anos. Em 2008 completei 35 anos e alguns meses de contribuição ininterruptamente para a Previdência Social. Ainda não entrei com o meu pedido de aposentadoria por dois motivos:
    1) Não sei se posso pedir a aposentadoria integral com este período de contribuição e esta faixa etária.
    2) Estou aguardando uma mudança do governo quanto ao fim do Fator Previdenciário.
    Outra pergunta:
    Se por acaso tiver todas as condições para a aposentadoria integral e o faça , e o governo este ano ou no ano que vem resolva acabar com o Fator Previdenciário isto poderia refletir favoravelmente no meu beneficio?
    Agradeceria por uma resposta.
    Atenciosamente,

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  69. Prof. João, uma boa tarde.
    Eu comprei um apto em 2005 e me foi dito pela imobiliária que não havia nenhum tipo de dívida, o que consta no contrato e escritura. Mas na verdade o antigo morador não pagou uma prestação de condominio que vem sendo cobrada até hoje mensalmente. Varias vezes propus ao síndico pagar esse 1 mes de cond. sem juros juntamente com o boleto atual, ele sempre se negou em receber. O advogado dessa imob. me informou que a dívida estaria prescrita à partir de 5 anos, e depois de todas as suas informações, estou vendo que esse advogado está enganado. Posso tentar resolver isso direto com a empresa que administra o cond.? ou tem que haver a concordância do síndico? Estou disposta a assumir a dívida do ex morador, mas sem juros.
    Fico muito agradecia se puder me ajudar.

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  70. Olá, espero encontra-lo bem.
    prezado, preciso de uma orientação.
    meu imovel tem uma divida de 14 anos de condominio.
    pois eu descobri q meu ex marido não o pagava.
    A questão é q desde 1997 a 2011 o condominio não é pago.
    Eu gostaria de fazer um acordo, mas não possuo renda compativel, Já meu ex marido sim.
    E o boleto está no nome dele o q fazer?
    Tenho medo q penhore o meu unico imovel.
    Me oriente por favor.
    Obrigada, saude e paz.

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  71. Bom Dia Dr. Damasceno.
    Vejo que inúmeras pessoas tem direito de pleitear na justiça a prescrição de suas dívidas de condomínio.
    Mas e a justiça? tem dado ganho de causa para essas pessoas ?
    Conheço varias pessoas que entraram com ação contra os condomínios com dividas já prescritas e não obtiveram sucesso.
    Cito exemplo de um vizinho, que tem uma dívida enorme desde 1998. entrou na justiça para fazer um acordo de pagamento pleiteando prescrição de alguns anos e não ganhou. teve o imóvel penhorado para pagar o valor total da divida.
    Não é de responsabilidade do condomínio ajuizar e cobrar essas dividas ?
    Ao passar tanto tempo que condomínios não cobram por falta de organização ou má administração o morador teria que pagar realmente por dividas prescritas?

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  72. Olá,professor
    Estamos em negociação com o condominio,gostaria de saber se tem possibilidade de vender o apartamento e continuar com a dívida parcelada.E se consegue escriturar o apartamento mesmo com débito parcelado.

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  73. Estamos com divida no condominio desde 2003 o valo da dívida sem juros é de 17.000,00 só que o condomínio está me cobrando 37.000,00, estou achando muito abusiva esse juros e não tenho condições de pagar.
    O que eu faço?
    Me ajude por favor.

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  74. Professor, saude!
    Gostaria de uma orientação. Moro em um condominio irregular que criou uma associação de moradores. Desde que mudei para lá, em 2001, pago normalmente as "taxas de condominio". Durante este periodo varios "Presidentes da Associação" passaram pelos cargos. E estes faziam cobranças com pagamento direto aos porteiros, depois colocaram cobrança bancária, até que colocaram uma administradora oficial, para realizar as cobranças. Esta administradora mandava os boletos bancarios para minha residencia ou eu os tirava atraves do site da mesma.Durante todo o periodo desta nova administradora, quando acessava o site não aparecia nenhum nenhuma taxa em atraso. Agora colocaram uma cobrança extra judicial, que será levada à justiça, de uma cota de 2001, tres cotas de 2005, uma cota de 2006 e uma cota de 2007 e cinco cotas de 2010, estas ultimas realmente estão devedoras. Não tenho os comprovantes de pagamento, pois todos dizem que a prescrição ocorre em cinco anos. Pergunto-lhe: O que posso fazer nesta questão? Tenho que pagar as taxas antigas? Os artigos 206 e 322 do NCC não prevalecem nesta caso?
    Aguardo seu comentário e parabenizo pelo blog!!!

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  75. Prezado, saúde!
    Considerando já ter contribuído para o sistema por 35 anos, o sr. possui o legítimo direito de se aposentar, ainda que não tenha completado 65 anos de idade.
    Entretanto, por ter 52 anos, haverá a incidência do fator previdenciário, cuja expectativa do brasileiro atualmente é de 70 anos para homens e 74 anos para mulheres, segundo a tábua do IBGE.
    Esse fator fará diminuir o valor do benefício.
    Sem dúvida, se houver mudança na legislação, revogando o fator previdenciário, o senhor seria beneficiado com a revisão para mais.
    Aconselho a não mais esperar, requerer o benefício e aguardar o desenrolar da lei.
    A aposentadoria não impede que continue trabalhando, pois continuará a receber o benefício da aposentadoria, somado a remuneração do trabalho, além de contar com a proteção do sistema, se necessário, em caso de acidente, doença, etc.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  76. Prezada, saúde!
    Bem, apesar de constar na escritura nenhuma dívida pendente, seria interessante verificar se a senhora possui alguma declaração do condomínio atestando que não havia nenhuma dívida pendente de cota condominial, à época da transação.
    Se houver esse documento, a senhora não poderá ser cobrada/executada por esta dívida.
    O problema de tais dívidas é que elas "aderem" ao bem, tal como o IPTU, e, assim, o imóvel responde pelo débito, independentemente de ter um novo proprietário.
    Se a senhora resolver quitar a dívida, faça a proposta que entender razoável ao síndico do condomínio.
    Se vier a quitar a dívida, terá o direito de se ressarcir perante o antigo proprietário.
    Acaso o síndico não aceite negociar, proponha ação judicial depositando o valor que entende devido e peça uma liminar para evitar cobranças abusivas e inscrição do nome no SPC/Serasa.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  77. Prezada, saúde!
    Vou bem, obrigado.
    Bem, estamos em 2011 e todas as cotas até 2001, conforme os respectivos períodos, estão prescritas.
    O fato dos boletos estarem no nome do seu ex-marido, fará com que inicialmente os atos de cobrança e/ou execução recaia sobre ele, mas será ultimado com a possível penhora do bem, pois tais dívidas "aderem" ao imóvel.
    Seria interessante verificar, acaso haja, o quanto dispõe as cláusulas da separação ou do divórcio, para saber se tratam desse assunto e de quem seria a responsabilidade.
    Se houver a possibilidade de um acordo, lembre-se que será necessário quitar as parcelas vencidas com as faturas, cujos vencimentos serão concomitantes, isto e, 2 parcelas em cada mês.
    Verifique se é possível o seu ex-marido assumir o compromisso do acordo, enquanto a senhora assumiria as parcelas vincendas (futuras).
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  78. Prezado, saúde!
    É estranho a notícia que me dás.
    Talvez tenha ocorrido alguma falha no processo e talvez não tenham recorrido.
    Talvez, a depender do ano de ajuizamento da ação de cobrança, não seria possível o argumento e direito de prescrição.
    Talvez tenha sido pleiteado prescrição de 5 anos, quando o correto é de 10.
    Veja, se um crédito possui prazo prescricional, a ação de cobrança é possível até o limite da prescrição. Ex.: posso propor reclamação trabalhista até o limite de 2 anos, e se o fizer até o último dia de limite, o direito de crédito estará protegido e não há que se falar em prescrição para ingressar com ação.
    O Direito é também argumento e há pessoas, mesmo atuando na área (advogados, juízes, promotores, etc.), que não o compreendem muito bem e acabam por decidir ou manejá-lo de forma equivocada e prejudicial.
    Sim, conforme as jurisprudências transcritas no artigo, a matéria é pacífica, especialmente no STJ.
    Sim, a responsabilidade de propor a ação é do condomínio e do síndico, que deve exercer até o limite da possibilidade de propositura da ação, sob pena de incidir a prescrição.
    A prescrição é um benefício que aproveita ao devedor justamente pela demora de exercício do credor. Contudo, se o credor exercitar o seu direito dentro do prazo, nada há que se falar em prescrição, pois ela não ocorreu.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  79. Prezado, saúde!
    No campo do Direito Civil, as pessoas têm a liberdade de contratar tudo que for lícito, isto é, que não for vedado pela lei.
    Sim, em tese, é possível vender e continuar pagando, etc.
    Em verdade, dependerá da negociação entre as partes envolvidas e da confiança nelas.
    Se o comprador aceitar comprar o imóvel mesmo com tal pendência, pode-se fazer a compra e venda e escriturar, sabendo ele que, em caso de inadimplência do parcelamento da dívida condominial anterior, a possível execução se voltará contra o bem dele.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  80. Prezado, saúde!
    Bem, é possível fazer a atualização do valor com juros e ter uma noção real da dívida. Acesse o site: http://www.calculoexato.com.br
    Se tiver condições de discutir o débito, proponha ação. Entretanto, lembre-se que o fim dela será apurar o valor devido para que haja pagamento.
    Do contrário, pode aguardar que o condomínio tome as providências para cobrança e quando for necessário defender-se em ação judicial, argúa o excesso da dívida, requerendo seja a mesma expurgada.
    A segunda opção é melhor, pois cada mês que se passa prescreve uma cota.
    O ideal ainda é manter o pagamento das atuais e vincendas (futuras) em dia.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  81. Prezado, saúde!
    Obrigado pelas felicitações.
    Bom, em primeiro lugar, procure os comprovantes de pagamento. Se necessário, obtenha extratos bancários da época.
    Em segundo lugar, há que se verificar qual a procedência da cobrança de outras taxas, se realmente elas se tratam de taxas condominiais ou de taxas extras.
    Taxa extra requer a deliberação da maioria dos condôminos e sua participação à epoca.
    Ex.: taxa condominial pode ser cobrada do inquilino, se prevista no contrato de aluguel; taxa extra somente do proprietário do imóvel.
    Assim, acaso você não era o dono à época da votação pela taxa extra, não deve pagar pela mesma. Pois, acaso a taxa extra tenha sido estabelecida em razão de algo que beneficiou e valorizou o imóvel, você já pagou pela valorização no ato da compra do imóvel.
    Não creio seja a hipótese do § 5º do art. 206 do CC, pois a cobrança de taxa condominial não é formalizada através de um contrato público ou particular e com as exigências do art. 585 do CPC.
    O art. 322 pode até ser útil, a depender da linha de argumentação da defesa. Porém, lembre-se que ele trata de presunção. Assim, acaso o credor demonstre verossivelmente que não houve quitação das parcelas anteriores, a presunção cai por terra. Seria o mesmo que alguém quitar a última parcela do consórcio ou do financiamento e alegar que as anteriores estão quitadas.
    Se necessário, proponha ação de prestação de contas para que a Administradora comprove a origem de tais débitos.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  82. prezado professor boa noite! Muita generosidade por parte do senhor em tão proveitosas informaçoes.

    Tenho uma dúvida sobre a prescriçao de dívidas condominiais que vou relatar ao senhor:

    Arrematei um imóvel em outubro de 2007, por 58.000,00 reais, em açao de cobrança na 25 vara da capital, ciente que existia condomínio em atraso de 1994 a 2006.
    A dívida que originou a penhora e posterior arremataçao não tinha relaçao nenhuma com as taxas condominiais em atraso relativo a este imóvel.

    Na terceira vara da capital,corria uma açao movida pelo condominio contra a proprietaria do imóvel dona Marina, relativo aos débitos condominiais em atraso no valor de 27.636,00. Depois que o imóvel foi por mim arrematado a síndica pedio o arquivamento deste processo.Acho que por saber que nao adiantava nada continuar com a açao já que o imóvel que iria ser penhoraro fora por mim arrematado e certamente eu iria assumir esta dívida.

    Hoje recebi uma cartinha da sindica convidando para o pagamento destes débitos em atraso. minhas dúvidas professor é o seguinte:

    1) As taxas sao de 1994 a 2006. Existia um processo contra a ex proprietária que foi arquivado em relaçao a estas taxas. Neste caso houve também a interrupçao da prescriçao, e ela poderá me cobrar deste 1994 dependendo quando se moveu esta açao digamos se foi antes de 2004 o início desta açao.
    Faz se aqui a analagia do propter rem(nao sei se escrevi certo), ou seja independe do polo passivo e sim que a açao caiu sobre o mesmo bem que fora por mim adquirido.

    Torceria para que nesta nova cobrança eu pudesse utilizar me do benefício da prescricáo, más acho remoto.

    Aguardo seu parecer.

    att. antonio wilson

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  83. Prezado Antônio Wilson, saúde!

    De fato, o tema proposto não é tão simples.
    Entretanto, entendo que, se houve desistência da ação, é como se ela não tivesse existido.
    Com a desistência, os efeitos imediatos e os efeitos esperados da ação se tornam ineficazes, sem existência, o que nos leva a não produção dos efeitos quanto a suspensão da prescrição.
    Acaso o condomínio tivesse apenas informado nos autos da execução que houve arrematação e que o atual proprietário responderia pelos débitos, não seria possível arguir outros motivos de defesa, inclusive o da prescrição, se a ação tivesse sido proposta em 2004.
    Como, agora, acaso o condomínio queira receber os valores, terá que propor uma nova ação e ela é quem refletirá todos os efeitos legais e processuais, inclusive a suspensão da fluência da prescrição.
    Assim, entendo que os períodos anteriores a FEV/01 estão prescritos, em vias de prescrever MAR/01 e quanto mais tempo passar, mais meses prescreverão.
    Se houver acordo com o condomínio, valerá o que for firmado agora. Se o condomínio ingressar com ação, a contagem da prescrição para alcançar o pretérito será a partir da data de protocolo da ação.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  84. *Postado para fins de utilidade*

    Bom dia.
    Comprei um terreno em um condominio (associação de moradores particulares) e fiz um levantamento dos iptus e taxas de condominios, ao fazer este
    levantamento constatei que havia dbitos que se segue.
    IPTU desde 1991 valor 19.850,00
    Tx. Cond. desde 1984 valor 45.000,00 o valor venal do terreno é de 24.000,00.
    Gostaria de saber se estas taxas como tambem o iptu se enquadram no codigo civil art. 205 §5º I e tambem no novo codigo civil art 206 § 5º inc. I.
    E se o condominio pode me impedir de alguma forma de começar uma construção no terreno.
    Outro sim, no contrato que fiz diz que as taxas, contas de agua,luz, condominio é de responssabilida do vendedor.
    Como fica esta situação, a divida é minha ou do antigo dono?
    Muito obrigado, M. M.

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  85. *Resposta para fins de utilidade*

    Prezado, saúde!

    IPTU é tributo e é regido pelo Cód. Trib. Nacional e pelas leis locais, municipais.
    A decadência e prescrição para tributos, comporta, em regra, as seguintes condições:
    A Fazenda possui 5 anos para apurar, lançar e inscrever a dívida.
    Após a inscrição da dívida, a Fazenda possui mais 5 anos para propor ação de execução fiscal no Judiciário.
    Alguns entes federativos estão protestando a CDA (certidão da dívida ativa) em cartórios e indicando ao SPC/Serasa.
    Assim, no caso abaixo, se houve propositura de ação judicial para cobrança do IPTU, estão prescritos os valores anteriores a 2006.
    Se não houver ação judicial, mas, como sempre ocorre, constar pendências na Prefeitura, deve-se peticionar para ver reconhecida a decadência e/ou prescrição quanto ao IPTU.
    Tanto o IPTU quanto a cota (taxa) de condomínio são obrigações que aderem à coisa, razão pela qual nem sempre vem ao caso quem estiver na posse do mesmo, devendo suportar o ônus decorrente do direito de posse/propriedade.
    O Cód. Civil regula os direitos e obrigações decorrentes das relações entre pessoas naturais, civis e jurídicas (empresas). Em caso de exceção, alcança faces do setor público.
    Assim, a prescrição para cota de condomínio está regulado no CC, como regra geral, sendo o caso do art. 205.
    Não se trataria das hipóteses previstas no § 5º do art. 206, pois a cota de condomínio não encaixa nos título ali especificados.
    Por ser uma dívida oriunda de 1984, é de se verificar se estaremos dentro da hipótese do art. 2.028 do atual CC.
    “Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.”
    O atual CC entrou em vigor em 2003, contando a dívida de 84 com 19 anos.
    Assim, por ter transcorrido mais da metade, a prescrição do período de 84 será de 20 anos, tendo sido consumada em 2004.
    O raciocínio deve ser o mesmo para os períodos posteriores, desde que se encaixe no art. 2.028 do atual CC. Isto é, até jan/1993.
    Após esse período valerá a previsão contida no Código atual, isto é, de 10 anos para prescrição.
    Por que essa forma?
    Porque as cotas condominiais são de trato sucessivo, de prestação continuada e vencem conforme sua parcela, sua cota em si.
    Melhor dizendo: a cota de fev/84, prescreveu em fev/2004. A cota de abr/1997, prescreveu em abr/2007.
    Impedir de construir não, pois quem autoriza o gabarito da construção é o CREA e o Órgão da Prefeitura.
    Talvez o síndico tente embaraçar, mas qualquer tentativa pode ser discutida na Justiça, direito de ir e vir com seus bens.
    Ademais, pode-se tomar a dianteira e propor ação e depositar o valor em juízo, a fim de que a Justiça declare a prescrição e qual o valor correto devido.
    O contrato é vínculo entre os contratantes e não pode, em regra, atingir direito ou bens de terceiros.
    Numa forma mais simples: o quê que a Prefeitura tem a ver com a compra e venda entre duas pessoas capazes? Em regra, nada.
    Nessa senda, os débitos existentes podem ser arcadas de três formas:
    1) Em você tomando ciência, informar ao vendedor e pedir para que o mesmo quite as dívidas, conferindo-lhe prazo para tanto
    2) Em você tomando ciência, pode pagar as dívidas e exigir reembolso, compensação.
    3) Em você tomando ciência, pode deduzir do preço a pagar no bem. Ex.: o bem vale R$ 100 mil, mas possui dívidas de R$ 60 mil. Pago ao proprietário, vendedor, apenas R$ 40 mil.

    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  86. Prezado Dr. João,

    Gostaria muito de uma orientação com relação a um problema que se já se estende há anos. Meus pais compraram um apartamento no ano de 1986 e o financiaram pela Caixa Economica Federal. Ocorre que em um dado momento, meu pai se viu desmpregado e sem condições de pagar as dívidas de condomínio e de financiamento. Das prestações referentes ao financiamento, foram pagos 12 anos (de um total de 15 anos que foram firmados para o pagamento). Em um determinado momento, fomos informados que haviam processos contra eles tanto da Caixa, quanto do Condomínio.Tentamos inúmeras vezes entrar em contato com os advogados do condomínio para tentarmos um acordo, porém, fomos atendidos somente uma vez, e nossa proposta não foi aceita.Quanto a Caixa Economica, fomos orientados pela Associação de Mutuários da Caixa, que nos disse que pelo tempo já pago, a dívida estaria praticamente quitada. Aparentemente o controle do apartamento está com o condomínio, que nos cobra uma dívida de mais de R$ 300.000,00, para um apartamento que hoje vale R$ 190.000,00. O codomínio agora informa que haverá um leilão do imóvel e que a primeira "praça" acontecerá em 14/04/11. Gostaria de saber se, neste caso, não há a prescrição das cotas condominiais dos anos de 1996 / 1997 /1998 /1999 / 2000 e 2001, restando "apenas" os últimos dez anos? Eles dizem que temos a "preferência" na compra, porém o valor que pedem é exorbitante ! O que fazer ?
    Muito obrigada !!!

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  87. Prezada Samantha, saúde!

    Com efeito, a dívida do financiamento deve ser discutida na Just. Federal e certamente já está quitada.
    Quanto a dívida do condomínio, duas perguntas básicas:
    Não há advogado defendendo os interesses de sua família e do apto.?
    Não houve embargos à execução, espécie de defesa do devedor, quando da penhora do imóvel em razão da dívida do condomínio?
    A prescrição somente passa a ser considerada no momento em que se ingressa com ação.
    Há de se verificar quando o Condomínio ingressou com a ação de cobrança das cotas devidas, pois, a partir da data de ingresso é que se contaria a incidência ou não da prescrição, assim como também é a hipótese para suspensão da contagem da mesma, conforme define o art. 219 do CPC:

    "Art. 219. A citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrição.
    § 1º A interrupção da prescrição retroagirá à data da propositura da ação.
    ....
    § 4º Não se efetuando a citação nos prazos mencionados nos parágrafos antecedentes, haver-se-á por não interrompida a prescrição.
    ....
    § 5º O juiz pronunciará, de ofício, a prescrição."

    "Art. 220. O disposto no artigo anterior aplica-se a todos os prazos extintivos previstos na lei."

    Assim, se o Condomínio ingressou com a ação em 2006, nada há que se falar em incidência da prescrição, pois a fruição da mesma foi interrompida pelo ajuizamento da ação.
    Contudo, se o Condomínio ajuizou a ação em data posterior, houve prescrição em se considerando os 10 anos anteriores à data de ingresso da ação.
    Se houver prescrição a ser declarada, ela devia ter sido suscitada nos embargos ou em recurso. Se não foi, houve preclusão.
    Preferência da praça soa como uma piada, pois, para que o bem não seja arrematado por um terceiro e por um valor ínfimo, sua família deve depositar o valor da execução ou da avaliação do bem, ou firmar um acordo.
    Contudo, lembre-se que, se alguém arrematar o bem, este arcará com a dívida de taxas de condomínio.
    O Condomínio sim é que tem preferência, pois poderá adjudicar o bem pelo valor da dívida, da avaliação ou do maior lanço na praça.

    Espero ter auxiliado.

    Atenciosamente, JD.

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  88. Bom dia Prof. Damasceno
    Tenho uma divida de condomínio antiga, desde 1988 até 2008. meu condomínio esta convocando os inadimplentes para um acordo. esta divida não foi ajuizada, estão parcelando o valor total da divida em até 240 parcelas corrigidas.
    Pergunto:
    Quais parcelas estão prescritas?
    Como fazer um acordo de parcelamento se o condomínio não aceita este argumento de prescrição, terei que entrar na justiça?
    Caso realmente algumas parcelas estão prescritas, o condomínio pode recusar a fazer o parcelamento? pelo que entendi ele só parcela para quem não entra na justiça segundo informações de vizinhos isso é correto?
    O condomínio pode se negar a parcelar a divida se algumas parcelas estiver prescritas?
    como devo proceder?
    agradeço a atenção
    Passo por dificuldades financeiras, o parcelamento que o condomínio a presentou o valor das parcelas ficaram muito altas não tenho condições de paga-las, pois terei que paga-las junto com as parcelas que vencem normalmente.
    Muito obrigado
    Fabio.

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  89. Prezado Fábio, saúde!

    Estamos em abr/2011 e, portanto, todas as dívidas de cotas condominiais, acaso não tenham sido exercitadas mediante uma ação de cobrança, estão prescritas aquelas anteriores a mar/2001.
    Prescrição e decadência não é algo simples de ser aceito pelas pessoas envolvidas em uma relação jurídica. É frustrante em alguns casos, ou, dependendo do ponto de vista, um alívio. Mas é a forma pela qual a lei regula a pacificação das relações sociais e seus conflitos, bem como busca evitar a premiação de quem não exerce seus direitos. Como diz o ditado forense: o direito não socorre aos que dormem.
    Assim, acaso pretenda ver reconhecida a prescrição, você terá que se socorrer do Judiciário, a fim de que os mesmo declare quais os períodos prescritos e pagar o que ainda é devido.
    Ninguém é obrigado a aceitar acordo, sejam lá quais forem as cláusulas.
    Acordo é consenso mútuo, não pode ser a imposição de um em detrimento do outro, pois, aí, não se trataria de acordo, mas de imposição de condições.
    Cujo contrário é uma sentença judicial, que se deve obedecer, sob pena de seu cumprimento ser a força pelos métodos atuais da Justiça.
    Outra opção é, na ação que pretender a declaração de prescrição das parcelas anteriores a 2001, depositar o valor que entende devido em juízo e requerer que, quando do julgamento e da liberação do valor ao Condomínio, seja-lhe conferido a quitação total da dívida.
    Ou, pode propor a ação e deixar para depositar o valor ao final, pois o conteúdo dessa ação seria meramente declaratória do direito de ver prescritas as dívidas não exercitadas.
    Outra opção, é esperar que prescrevam todas, que se dará em 2018, cuja responsabilidade de buscar seus direitos no Judiciário é do Condomínio.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  90. Prezado Prof. JOÃO DAMASCENO. PARABÉNS PELO SEU BLOG!

    Professor, a descoberta de seu Blog na Net veio em excelente hora.

    Adquiri em 2005 um apartamento , o qual financicei metade do seu valor pela Caixa Econômica Federal, sendo que hoje o mesmo já está quitado junto a CEF. No último dia 19 de abril do corrente ano, a síndica comunicou-me ainda de maneira verbal, que há um débito em nome do primeiro propritário do ano de 1996 a 2001, referente a taxa de condomínio. Quero aqui esclarecer que este primeiro proprietário perdeu o imóvel, pois foi levado a leilão público(carta de arremtaçao, sendo o adquirente deste leilão o proprietário do qual comprei o Apartamento junto à CEF. Quero fazer aqui uma ressalva, dias antes à assinatura do contrato junto à CEF, comparecei à secretaria do condomínio para saber se havia débitos referentes a taxas de condomínio em atraso, sendo que naquele momento apresentaram-me apenas em aberto o boleto referente ao mês em que já estava para assinar o contrato, o qual fiz questão de quitar no mesmo momento, pois já estava para fechar o negócio. Minha pergunta: Devo algum valor referente ao período supramencionado? Estou muito preocupado, por favor me ajude a esclarecer esta dúvida. Muito Obrigado.

    Edson Carneiro Dias

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  91. Prezado Dr. Damasceno

    Devido a negligencia da administração do condominio e por atravessar dificuldades financeiras, deixei de efetuar o pagamento de algumas taxas entre 1998 e 2007.
    Em junho de 2007 vendi o imovel com essa pendencia pretendendo resgata-la com os recursos que recebi do novo proprietario, momento em que ele declarou-me que após contato com o sindico não precisariamos mais nos preocupar com o pagamento dessa divída, uma vez que o sindico não estava seguro da exatidão do calculo da planilha apresentada a mim.
    Sem se preocupar também com a regularidade da operação o novo comprador não exigiu nenhuma declaração do síndico sobre débitos anteriores.
    Venda realizada, passados dois anos, um novo sindico enviou ao novo proprietario uma planilha cobrando todos os valores em atraso.
    Ato continuo, recebi uma notificação extra-judicial alertando-me para a dívida que se cobrada eu seria objeto de uma ação regressiva.
    Pois bem.
    Julgo conveniente declarar que o condominio existia apenas de fato.
    Nunca recebi nenhuma convocação para participar de assembleia; nunca recebi balancetes, não havia convenção de condominio, que só foi efetivada em setembro de 2010. Sendo que o síndico permaneceu no cargo por aproximadamente 12 anos, não havia escritura definitiva dos imoveis registrada em cartorio, ou seja, varias irregularidades.
    Tenho informações de que o condominio já ajuizou a ação contra o novo proprietario com audiencia designada para 28.04.2011. Para essa audiencia fui "convidado" pelo novo comprador a comparecer apenas como testemunha, entretanto alguns amigos me previnem a abster-me de comparecer a audiencia pois posso ser denunciado à lide no polo passivo.

    Por favor, como devo me comportar diante desse cenario?

    Muitissimo agradecido.

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  92. Muito obrigado pelas orientaçoes acima relatadas. Agradeço pelas importantes informações.

    Que Deus ilumine o Sr e sua famila, acredito na justiça e tenho fé que tudo sera resolvido.
    Muito obrigado.
    Fábio.

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  93. Prezado Edson Dias, saúde!
    Obrigado pelos encômios.

    Bem, cada parcela de cota condominial prescreve de acordo com o seu vencimento. Assim, por já estarmos em abr/11, temos que cotas condominiais vencidas até 26.04.01 para trás, estão prescritas.
    Sim, os débitos de 1996 à abr/2001 estão prescritos, restando saber se haveria débitos de maio/01 à dez/01.
    É estranho que a CEF tenha autorizado a venda sem a comprovação/declaração de quitação das cotas condominiais devidas. Seria interessante voltar na agência onde o negócio foi celebrado e verificar se consta no dossiê uma declaração do Condomínio afirmando que estava tudo regularizado.
    Acaso não haja, aguarde o Condomínio exercitar o seu direito e cobrar as verbas na Justiça, onde você poderá exercitar sua defesa e alegar a incidência da prescrição.
    Ainda que haja um remanescente de crédito, e que o Condomínio exercite o seu direito a tempo, a cobrança poderá ser dirigida contra você, pois é um tipo de obrigação que acompanha o bem. Contudo, você terá o direito de regresso contra o devedor do período (2001), se puder localizá-lo.
    O Condomínio não poderá criar nenhum tipo de embaraço contra a sua vida, muito menos retaliá-lo pelo não pagamento.
    Se algo ocorrer, proponha ação no Judiciário pedindo a declaração da ocorrência da prescrição, e, a depender do que o Condomínio vier a fazer, peça também indenização por dano moral.
    Não vejo maiores problemas em seu caso e creio possa ficar tranquilizado, tendo, talvez, que apresentar defesa ou propor ação no Judiciário, mas certo do que sucederá.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  94. Prezado, saúde!

    Bom, o fato do Condomínio não ser regularizado com estatuto aprovado e registrado não retira sua qualidade de condomínio, pois, em suma, condomínio é tudo que se tem em comum com outras pessoas e que haja a necessidade do emprego de esforços para sua manutenção, em cuja vida moderna se resolve muita coisa com dinheiro.
    A dívida pode e deve se discutida, especialmente quanto aos valores, ou seja, como se chegou ao valor de cada cota, de cada condômino.
    Além, é claro, da incidência da prescrição nas parcelas nos 10 anos anteriores a data de propositura da ação pelo Condomínio. Ex.: Se a ação foi proposta em fev/11, estão prescritas todas as verbas anteriores a fev/01.
    Na verdade, o que deveria ter sido feito era, com o valor da venda, apurar a dívida e quitar, ou, no preço da venda, incluir o desconto do valor da dívida e o comprador acertaria com o Condomínio. Mas... A vida continua.
    Se ainda houver essa reserva, pode-se tentar um acordo com o Condomínio, nas cotas que remanescerem de 2001 à 2007.
    Você pode comparecer na audiência, mas não vejo necessidade de que seja inquirido, a não ser que se negasse por completo a existência da relação entre as pessoas, a existência do bem, etc. É que a relação estabelecida decorre da existência de um bem, que pertence a alguém, que existe no meio de um grupo de pessoas e que administram em comum suas necessidades e despesas.
    Tecnicamente não seria possível incluí-lo agora no pólo passivo, pois seria a hipótese de denúncia ou chamamento à lide. Contudo, considerando que a obrigação segue o bem, não vejo razão para que o juiz admita. Entretanto, o comprador do imóvel, caso venha quitar a dívida poderá buscar o ressarcimento perante sua pessoa.
    Em verdade, é importante verificar qual a linha da defesa do devedor, comprador do seu imóvel.
    Analise os considerandos e veja como proceder da melhor forma.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  95. Prezado Fábio, saúde!

    Obrigado!
    Sempre às ordens!
    Abs, JD

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  96. Prof. João Damasceno, muito obrigado pelas suas orientações, elas são de grande valia. Que DEUS o abençõe e o ilumine em sua carreira e que cada vez mais o senhor possa, por meio de seu Blog, orientar tantas pessoas. Mais uma vez, parabéns pelo seu trabalho.
    Um grande abraço!
    Edson Dias

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  97. Professor João,

    Não milito nessa área, daí a minha duvida, pois estou diante de um fato em que a pessoa que morava no imóvel faleceu e desde 2007 não pagava as taxas de condomínio.Faleu em 2010 e desde então o imóvel está fechado, não se tem notícia de quaisquer herdeiros e o condominio necessita executar essa dívida.O que fazer nesse caso?
    Desde já, agradeço a sua atenção, dispensada a todos aqui no blog!

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  98. Prezado Edson, saúde!
    Muitíssimo obrigado pelas fraternas palavras e pela atenção.
    Grande Abraço, João

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  99. prof. João

    Estou um com uma duvida e se o Sr. me esclarecer desde já agradeço.
    Tenho uma divida com condomínio de 10/12/2000, era proveniente de INSS, a qual o condomínio pagou e fiquei devendo ao mesmo.Ocorre que adentraram com a açao no juizado especial em 29/10/2010, nao teve despacho para citação e fui citada em 10/02/2011. Estaria está ação prescrita?
    Fico aguardando resposta.
    Obrigada.
    Érica

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  100. Prezado, saúde!
    Realmente, é um caso emblemático.
    É muito estranho que ninguém tenha aparecido.
    Pois, como ela foi enterrada? Nenhum parente prestou esse último serviço? Estranho...
    Bom, qualquer credor, acaso os herdeiros não promovam a ação de inventário em 60 dias (art. 983 e 987 do CPC), pode propor a abertura do mesmo, conforme prevê o inc. VI do art. 988 do CPC. Inclusive, o próprio juiz pode abrir o processo de inventário, como prevê o art. 989 do CPC.
    Seria interessante pesquisar se os herdeiros fizeram o inventário e a partilha de forma extrajudicial, como atualmente permite o art. 982 do CPC.
    Se o Condomínio tiver que propor a ação de abertura de inventário, poderá adjudicar o imóvel ou levá-lo a praça pública (leilão) e o que sobejar, após quitar a dívida das cotas condominiais, destinar aos herdeiros.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  101. Prezada Érica, saúde

    Não consegui entender como um débito para com o INSS foi assumido pelo Condomínio.
    Por favor, preciso de mais detalhes.
    Se desejar, escreva para o meu e-mail: jdbmiranda@gmail.com

    Atenciosamente, João Damasceno.

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  102. Prof. João
    Num processo de execução de sentença(cobrança de condominio) a parte não entrou com impugnação mas sim com embargos de terceiros. o juiz aceitou e impediu a avaliação do bem no processo principal. mas antes de julgar os embargos ele defiriu a adjudicação do imóvel ao condominio e 13 dias após deu a sentença julgando improcedente a ação de embargos de terceiros. Isso pode?? o juiz impede a avaliação por causa dos embargos e antes de julgar defere a adjugicação ao condominio??isto não é tendencioso prejudicando os embargos de terceiros. ele não deveria primeiro julgar os embargos para sentenciar o processo principal e ai sim adjudicando o apto.Haa eles pleiteamcondominios desde 01/01/1996 o juiz deu ganho de causa mas o processo inicial foi em 10/2006 isso da 1 ano e 9 meses Dr. Não daria nulidade do processo tbm por prescrição. agradeço sua atenção e aguardo resp.

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  103. Bom, se os embargos de terceiro opostos, que tem o condão de suspender a execução, foram julgados improcedentes, resta agora interpor apelação para o tribunal, com preliminar de nulidade processual quanto ao fato relatado.
    Se as cotas de condomínio estão sendo cobradas desde 1996, i.e., ainda na vigência do CC anterior, há que se aplicar a regra do art. 2.028 do atual Código.
    Como só transcorreram 7 anos entre 1996 e 2003, temos que valerá a regra de prescrição do novo Código, ou seja, de 10 anos.
    Assim, estão prescritas as parcelas anteriores a data de ingresso da ação e do despacho do juiz que manda citar: 10/96.
    A matéria de prescrição pode ser arguída em recurso, mesmo que não tenha sido deduzida nos embargos de terceiro.
    Espero ter auxiliado.

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  104. muito obrigado DR. João, seu auxilio foi formidável;pois sei que que o tribunal dara nulidade processual.Isso que tem fatos completamentes absurdos no processo que o juiz simplesmente achou infrutiferas as provas com relevância ao processo.

    muito obrigado pelo auxilio e parabéns por este serviço juridico gratuito.

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  105. Devo 2003,2004.2005,.2006 2007 2008 paguei alguns, 2009 paguei tbm 2010 so nao paguei maio de que maneira posso negociar e sera o condominio aceitaria 50% do debito me ajude

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  106. Prezado Sr. Paulo Rezende, saúde!

    Negociação é sempre uma negociação e, ninguém está impedido de propor, assim como ninguém está obrigado a aceitar.
    Contudo, é importante que se mantenha um diálogo e que seja possível chegar a denominador comum, que satisfaça ambas as partes.
    Assim, você terá que se revelar como um bom negociador.
    A prescrição, discutida neste artigo, diz respeito ao período em que o credor tem de prazo para propor ação judicial de cobrança quanto ao crédito que pretende receber.
    Acaso faça algum acordo, lembre-se de se programar para pagar as duas parcelas em concomitância, i.e., as que negociou do débito e as parcelas que vencem mensalmente.
    Se não puder fazer acordo, por hora, pague as parcelas desse ano e fique atento a qualquer atitude do Condomínio quanto a cobrança ou propositura de ação judicial para cobrança das parcelas vencidas, pois, se a cobrança é feita por boleto bancário, os valores podem ser protestadas em Cartório ou apontadas no Serasa e prejudicá-lo em outras áreas.

    Espero ter auxiliado.

    Atenciosamente, João Damasceno.

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  107. Professor Damasceno!
    Tenho um caso concreto que se distancia um pouco da situação tratada pelo senhor. Gostaria de saber se, mesmo assim, ela se enquadra no prazo prescricional de 10 anos. A situação é a seguinte : Em um condomínio (celebrado por instrumento público), os condôminos são obrigados ao pagamento anual de fees para manutenção/ taxas do condomínio, esse valor é líquido uma vez que as taxas são fixas e atualizadas (é um valor fixo para cada condômino) ?

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  108. Professor João Damasceno,

    Tenho uma dívida de condomínio referente a alguns meses de 2009,2010, e jan,março e abril de 2011. Este valor sem o juros está em R$8375,06,conforme consta no demonstrativo do boleto mensal que recebemos . A partir de maio deste ano ,já estamos pagando os meses atuais normalmente e referente ao atrasado ,como meu marido é autônomo e não tem um salário fixo, optamos por ir fazendo depósitos na conta do condomínio e enviar o comprovante por e-mail para ir abatendo a dívida. Fizemos no mês de maio um depósito de R$500,00 além da parcela mensal que pagamos normalmente por boleto , e enviamos o e-mail com o comprovante . Agora no mês de junho já estamos pretendendo fazer mais um depósito , talvez no valor de R$1000,00, e assim por diante , até a quitação da dívida . Mas ontem recebemos a ligação de uma pessoa dizendo ser advogada do condomínio ,dizendo que nossa dívida esta em R$11.521,71 (mais de R$3000,00 a mais do que consta no demonstrativo do boleto ) . Disse também que não poderíamos fazer depósito na conta do condomínio , que estes valores depositados não abateriam a dívida, e que seríamos obrigados a fazer um acordo ,pagando inclusive os honorários .
    Sendo assim , pergunto: Esta correta a informação que a dvogada de cobrança do condomínio nos passou? Pela lei , nós podemos continuar depositando estes valores para quitar a dívida? Nós somos obrigados a assinar este acordo ,pagando também os honorários advocatícios ?
    ATé onde eu tenho conhecimento , acredito não ser obrigatório o pagamento de honorários pelo condômino. Por favor , gostaria de uma melhor orientação de como proceder neste caso .
    Grata,
    Ro

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  109. Prezado, saúde!
    Bem, se a Convenção do Condomínio pactou que, além das cotas (taxas) condominiais regulares, ordinária, as que são pagas mensalmente; ainda haveria uma parcela anual como cota (taxa) de condomínio, ela possui o mesmo perfil jurídico da que é cobrada mensalmente, e submete-se ao mesmo tratamento jurídico das demais.
    A prescrição, como em todos os casos, incidirá a partir do momento em que a pretensão deixar de ser exercida.
    Para se verificar quanto é devido por cada condômino, deve-se analisar os termos da Convenção.
    Espero ter auxiliado.

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  110. Prezada Ro, saúde!
    Se o Condomínio está recebendo os valores e não se opõe, é lógico que esses depósitos deverão ser deduzidos do montante da dívida.
    Para não aceitar, o Condomínio deveria estornar o crédito, devolver o dinheiro e informar que não aceitaria depósitos aleatórios em sua conta.
    Do contrário, se trataria de enriquecimento sem causa, vedado pela lei.
    Ninguém é obrigado a assinar acordo, mas aceitar, acaso os termos sejam bons, para ambos os lados. Do contrário, discute-se a controvérsia na Justiça.
    É mais arriscado, pois as despesas processuais (custas, honorários de sucumbência, se houver, etc.) serão debitadas ao executado, no caso, vocês; mas pode-se esperar que o Condomínio execute a dívida e resolver a questão em juízo. É mais seguro, inclusive. Porém, mais lento.
    Talvez, há que se analisar a composição da dívida, a incidência dos juros e correção monetária, além de honorários, podem ter elevado a dívida para R$ 11.521,71.
    Os honorários de advogado só são devidos nas causas judiciais e se houver sucumbência, ou seja, se a parte acionada vier a perder a causa.
    Honorários contratuais é devido por quem contrata o advogado, nesse caso, o Condomínio, pois, acaso vocês tenham que se defender em juízo, também contratarão advogado e pagarão pelos serviços do mesmo.
    Assim, entendo que, neste particular, há um excesso na cobrança, transferindo uma responsabilidade que não é de vocês.
    Se não há condenação judicial para tanto, os honorários não são devidos.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, JD.

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  111. Prezado Dr. João Damasceno,
    Me chamo Marcos, e estou sendo acionado pelo condominio onde resido por uma dívida dos anos de 1996,1997,1998,1999,2000,2001 e 2002, sendo que dentre estes anos nem todos os meses foram devidos. O advogado que me representa procurou levantar o débito real através de um Contador Perito Judicial, o qual apresentanto o cálculo real expurgou alguns anos pelo fato de terem sido prescritos conforme o novo Código Cívil, e apresentando o valor real a ser cobrado pelo condominio.Na audiência de conciliação o meu advogado não concordou com o débito apresentado pelo condominio e entrou com documentação (petição e cálculos) para alegação de que o valor estava incorreto pois havia um período prescrito; NA CONCILIAÇÃO SAIU O SEGUINTE:Pela parte ré: ´diz que não apresentará contestação escrita. Alega , oralmente, que o seu cliente não tem condições de pagar tais valores das planilhas apresentadas pelo autor, e que juntará apenas as petições onde são demonstrados os débitos que acredita serem verdadeiros e suficientes para a sua defesa´. Aberta a audiência não houve nenhuma proposta de acordo, tornando inviável a conciliação. Remeto os autos à conclusão para as providências cabíveis.
    Na sentença a M.Juiza deu a seguinte decisão:
    Considerando que a parte ré não apresentou defesa por ocasião da audiência, em razão do rito adotado, decreto-lhe a revelia. Indefiro os meios de prova requeridos pela parte autora, eis que genericamente requeridos. Preclusas as vias impugnativas, certifique-se e voltem.
    Ela deu da seguinte sentença:
    Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Da análise dos autos é possível verificar que o réu foI devidamente citado e não apresentou defesa no prazo legalmente previsto, de modo que incide plenamente a regra do artigo 319 do Código de Processo Civil segundo a qual devem ser considerados verdadeiros os fatos alegados pela parte autora operando-se os efeitos da revelia, que ora decreto. Diante do acima exposto, julgo procedente o pedido inicial para condenar o réu no pagamento das cotas condominiais vencidas, bem como daquelas que se vencerem no curso da lide, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir de quando vencidas, assim como da multa, observando-se o percentual de 2% (dois por cento) a partir da entrada em vigor do novo Código Civil. Em conseqüência, extingo o processo, com resolução do mérito, na forma do artigo 269, I, do Código de Processo Civil. Condeno o réu no pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito vencido. Após o trânsito em julgado, façam-se as comunicações e anotações de estilo, cumprida a sentença e recolhidas as custas devidas, dê-se baixa e arquivem-se. P. R. I. . Então meu advogado entrou com Embargos de Declaração e a M.Juiza proferiu:Considerando que a sentença não contém contradição, omissão ou obscuridade, restando apreciadas todas as questões suscitadas pelas partes, ausentes os requisitos do artigo 535 do Código de Processo Civil, razão pela qual rejeito os embargos, salientando que eventual irresignação quanto ao decisum deve ser veiculada através de recurso próprio.
    Então meu advogado entrou com novo pedido ( não me lembro bem o termo jurídico) anexando novamente documentação( Planilha com calculos e forma de pagamento, etc).
    Hoje saiu o seguinte:
    Data Despacho: 07/06/2011
    Descrição: Fls. 89/90: Nada a prover. Mantenho fls. 87.
    Documentos Digitados: Despacho / Sentença / Decisão

    Desculpe por tanto escrito. Pelo que acima expus ainda cabe alguma defesa?
    Bem venho pagando minhas cotas condominiais em dia desde Novembro de 2004 sem atrasar uma sequer, inclusive pagando-as sempre dois dias antes do vencimento.
    Caso não exista qual seria o prazo máximo para pedir para efetuar este pagamento, visto que não teria de condições de pagá-lo a vista nem em pouco prazo.

    Agradeceria por uma resposta pois o prazo está correndo, e meu advogado não me fala corretamente o que esta acontecendo.
    Atenciosamente,
    Marcos

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  112. Prezado Marcos, saúde!

    Diante do seu relato, tenho que dizer que sinto muito o ocorrido.
    Se o quanto relatado for a verdade dos fatos, sinto-me muito triste em constatar que você foi muito mal assessorado.
    Até entendo a possibilidade de fazer a defesa oralmente, mas a mesma deveria constar em ata, de modo a afastar a incidência da revelia, que é a inexistência de defesa.
    Diante da sentença, a única coisa a fazer é interpor o recurso.
    É de se verificar se o processo correu em juizado especial ou em vara comum (rito ordinário), pois, se em juizado, o prazo para recurso, tendo sido opostos os embargos, será de 5 dias após a última ciência. Se o processo corre em vara comum, o prazo para apelar será de 15 dias.
    Do modo como relatado, é extremamente urgente que procure outro advogado, e, se os fatos são verdadeiros, aconselho a procurar a OAB da sua cidade, e denunciar o advogado pela má prestação dos serviços técnicos para o qual foi contratado.
    Diante da sentença, e se não houver mais prazo para recorrer, restará apenas a obrigação de pagar ao Condomínio, que, por sua vez, executará a sentença, da forma como foi deferida.
    A sentença contém equívocos, pois a prescrição, atualmente, pode ser declarada de ofício, pelo próprio juiz da causa.
    Você precisará de um advogado competente para acudi-lo no processo, seja para recorrer, seja na fase de execução.
    Outra saída é buscar uma conciliação com o Condomínio.
    Se fosse em Direito Penal, certamente o processo seria anulado pela ausência e/ou pela má defesa técnica, mas isso não é possível em questões de Dir. Civil.
    Se o ingresso da ação do Condomínio foi em 2010 ou 2011, as dívidas anteriores a 2000 ou 2001 estão prescritas.
    Se ainda houver tempo para recorrer, recorra para que a Turma Recursal ou o Tribunal aplique a prescrição.
    Espero ter auxiliado.

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  113. Boa noite,Prof. Damasceno solicito uma orientação.
    Estou com um débito com condomínio, em virtude de dificuldades financeiras e desemprego, fiquei inadimplente de 1996 a 2008. Tentei fazer acordos em 98 e 2001, mas, a antiga sindica teve uma administração muito conturbada havendo sua destituição por roubo de documentos e desvio de dinheiro do condomínio prejudicando vários condôminos que na época de sua administração não conseguiram fazer qualquer acordo de pagamento virão suas dividas crescerem e ficar impagáveis, e por isso não consegui fazer um acordo dentro das minhas possibilidades. Gostaria de fazer um acordo e pagar meus débitos, mas o valor que o condomínio quer me cobrar é um absurdo é quase o valor do meu imóvel. A divida esta sendo cobrada no valor de R$ 89.960,00.(taxas, juros, correções, 20% de honorários). Meu apartamento de 2 dormitórios em bairro na periferia, vale em torno de R$ 95.000,00. Fui acionado na justiça Procedimento Sumário / Despesas Condominiais Recebido em: 12/11/2010 - 3ª Vara Cível em sp-sp e fui intimado dia 28/7/11. Não tenho como pagar esse valor atual, gostaria de saber se cabe prescrição nos vencimentos mais antigos? E a partir de qual ano cabe prescrição. A justiça pode recusar a prescrição e aplicar a lei de prescrição de 20 anos e recusando de dez anos? Desculpe mais tenho muitas dúvidas. Como devo proceder para me defender na justiça e fazer um acordo que posso pagar, o juiz pode negar um acordo de parcelamento com cotas prescritas, se ocorrer essa negação em primeira instancia poderei recorrer ? O condomínio parcela em seus acordos amigáveis em até 25 anos corrigidos.

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  114. Prezado, saúde!

    Em rápidas palavras, considerando que dramas semelhantes já foram respondidos em postagens anteriores, sugerimos que:
    1) Contrate um advogado. Ainda que tenha que pedir auxílio à OAB, Defensoria Pública ou qualquer assistência gratuita dos Núcleos de Prática Jurídica das Faculdades de Direito.
    Você deve comparecer a audiência acompanhado de advogado, que certamente fará sua defesa.
    2) Não são devidos honorários de advogado em débitos, pois tais despesas devem ser arcadas por quem contrata o advogado.
    É muito diferente da hipótese de vir a ser condenado em honorários por sucumbência, por ter perdido um processo.
    3) Se o débito existe desde o ano de 1996, o prazo a ser contado será o do novo Código, isto é, de 10 anos, a partir da vigência do mesmo, que se deu em 2003.
    4)Não. A Justiça deve aplicar o que a lei manda.
    Novamente: procure um advogado com urgência.
    Shalom, João

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  115. meu nome a carlos tenho uma divida de condominio que venceu em setembro de 2000 ate junho de 2001 na qual o condominio entrou com a cobranca em setembro de 2001 na qual perdi mas recorri a segunda estancia que tambem perdi na segunda estancia porem este processo foi julgado em 2003 devolvendo ao foro de origem que ate o presente momento nao execultou ja esta prescrito ha desde que o processo voltou em 2003 o procesoi ficou parado sem manifestacao de credor ate maio de 2010 portanto 7 anos parado desde julgamento pela segunda estancia e pior o processo sumiu o que fazer obrigado pela orientacao

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  116. Prezado Carlos, saúde!
    Se considerarmos que o crédito do Condomínio data de 2000 e houve exercício do direito de ação em 2001, não há que se falar em prescrição.
    Contudo, considerando que o referido crédito se enquadra na vigência do atual Código Civil, temos que o prazo de prescrição a ser considerado é também o do novo CC, ou seja, de 10 anos.
    Assim, se for possível a arguição e aplicação da prescrição intercorrente (vide resposta anterior) quanto ao processo ou fase de execução, cujo entendimento das Cortes é que deve ser proposta ou exercida no mesmo prazo da ação originária; temos que o processo de execução prescreverá em 10 anos, após o seu trânsito em julgago.
    Considerando que o processo retornou ao Juízo de origem em 2003, portanto, provavelmente ele prescreverá em 2013. Há de se verificar a efetiva data do trânsito em julgado da sentença ou acórdão que reconheceu o direito de crédito do Condomínio.
    Entretanto, é uma matéria a ser alegada (prescrição intercorrente) e é de se verificar se o juiz a acolherá.
    O melhor conselho é que deve monitorar o processo, acompanhar sua movimentação e contratar um advogado.
    Espero ter auxiliado. JD.

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  117. Oi Prof. João...

    Primeiramente gostaria de elogiar a extrema generosidade em esclarecer dúvidas em seu blog. Seu conhecimento e solidariedade são invejáveis.

    Estou casada há 1 ano e há alguns meses recebi a trágica notícia que meu marido tem uma dívida com o condomínio do apartamento onde moramos que data de janeiro de 1997 a janeiro de 2000. Eu procurei o advogado do condomínio para negociar a dívida e fiquei desesperada. A dívida com juros e multas está em R$12.700,00 incluindo os 10% do processo judicial. Tentei negociar um desconto, cheguei até a cogitar um pagamento à vista, mas o advogado disse que não existe a possibilidade de nenhum desconto. Achei os cálculos injustos. Exemplo, uma taxa de R$68,00 com juros e multas chega a R$287,00. Deus... estou desesperada!!!

    Li no seu blog que há possibilidade dessas dívidas estarem preescritas (não acho isso justo, pois meu marido agiu errado e não pagou, porém o valor real hoje é absurdo). Caso a resposta seja afirmativa, o que devo fazer? Como devo proceder?

    Agradeço imensamente sua atenção e aguardo retorno.

    Patrícia

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  118. Prezada Patrícia, saúde!
    Muito obrigado pela visita e pelos elogios. É sempre bom poder auxiliar.
    Meu primeiro conselho é que, diante da inflexibilidade do Condomínio, vocês possam procurar um advogado ou uma espécie de assistência jurídica(0AB, Defensoria, Núcleos de Prática das Faculdades, Proteste, etc.).
    Veja, considerando que a dívida existe desde 1997, o prazo de prescrição a ser considerado é o do novo Cód. Civil, que é a geral, i.e., de 10 anos, contando-se a partir da vigência do novo mesmo, que se deu em 10.01.2003.
    Assim, as parcelas mensais começarão a prescrever a partir de 2013.
    Não é justo e nem legítimo cobrar além do que é devido. Assim, a suposta despesa de 10% com honorários de advogado não é devida de pronto, mas apenas e tão somente se o juiz vier a condenar o devedor (seu marido) nas despesas do processo, que incluem as custas e os honorários de sucumbência.
    Honorários de contratação devem ser suportados por quem precisa e contrata advogado, caso do Condomínio.
    Os valores devem ser corrigidos monetariamente pelo índice aplicável sobre tais dívidas, que pode ser o INPC, acaso seja esse o índice adotado pelo Tribunal de Justiça do seu Estado.
    A multa é aquela fixada na Convenção do Condomínio, que pode ser superior a 2%.
    Os juros é o de lei, isto é, 1%, pro data dia, sem capitalização.
    Peça ao Condomínio uma planilha contendo a evolução da dívida e a analise, ou procure um contador, analista, etc. para te auxiliar.
    Se o Condomínio não ingressou com ação até o momento, aconselho a esperar, para depois propor a defesa ou os embargos à execução, a depender do tipo de ação a ser enfrentada.
    Enquando isso, o ideal é ir fazendo uma poupança para um eventual pagamento ou acordo, ciente de essa dívida poderá ser exigida e até mesmo ter o nome negativado.
    Ou, antecipar-se e propor uma ação de revisão do valor devido, consignando o valor que entende devido.
    Lembrar sempre que a prescrição incide conforme o vencimento de cada parcela, nos meses em que ocorreu o vencimento de cada cota condominial.
    Espero ter auxiliado.

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  119. Prof. Damasceno,

    Boa Tarde.
    Gostaria muito de esclarecer uma dúvida. Tínhamos um dívida de condomínio de mais de dois anos e o valor ja estava em torno de R$10.000,00 já com o juros e a multa . Por iniciativa nossa , optamos por fazer depósitos na conta do condomímio, e enviar os comprovantes para a administradora do condomínio . Em 17/05/2011 fizemos o primeiro depósito no valor de R$500,00 , em 08/07/2011 foi feito o segundo depósito no valor de R$2500,00 . Estes comprovantes foram enviados para a administradora do condomínio ,onde informamos que já haviam mais depósitos programados para a quitação desta dívida . Neste momento ,recebemos a ligação de uma pessoa se dizendo advogada do condomínio , informando que não daria baixa nestes valores e que eu era obrigada a fazer um acordo. Respondemos que não iríamos fazer acordo , pelo fato de já estarmos com as datas previstas para pagamento até o final do mês de julho , e que não seria necessário fazer acordo de várias parcelas , e até mesmo por que já havíamos pago parte do total da dívida .
    Tínhamos programado mais dois depósitos para os dias 27 e 28/07/2011.
    Após este contato , para nossa surpresa , recebemos um oficial de justiça no dia 26/07/2011 a noite ,com um mandado, para que comparecessemos em 15 dias no tribunal para defesa e pagamento da dívida .
    No dia 27 e 28/07 como já programado anteriormente , foram feitos mais 02 depósitos nos valores de R$2700,00 e outro de R$4482,00, totalizando assim o valor total da dívida de R$10182,00,conforme constava tb no mandado .
    Enviamos o comprovante para a administradora do condomínio com cópia para a advogada que havia entrado em contato conosco apenas uma vez por telefone , e neste mesmo dia a advogada passou um e-mail pedindo para o condomínio não dar baixa ,pois já havia um processo em andamento .
    Após entramos em contato com o síndico , onde levamos para ele todos os comprovantes , e o mesmo já de imediato solicitou a administradora que desse baixa no valor , e que não havia mais motivo para que houvesse audiência/processo e ele também solicitou a administradora que desse baixa no processo .
    Um mês depois de todo este ocorrido , com a dívida já quitada , entramos em contato com o síndico para verificar o motivo de ainda constar o valor em aberto na relação de inadimplentes ,quando recebemos o boleto do condomínio para pagamento do mês de Set/11 . Segundo ele , este valor não deveria mais estar constando e ia providenciar o acerto ,mas agora ele está cobrando da gente os honorários do advogado . Disse que somos obrigados a arcar com este valor .
    Sendo assim , pergunto :

    Como já iniciamos a quitação da dívida no mês de Maio/11, recebemos o mandado em 26/07/2011 e quitamos o montante da dívida em 28/07/2011 , SOMOS OBRIGADOS A PAGAR ESTES HONORÀRIOS ?
    DE QUEM È A RESPONSABILIDADE DESTE VALOR ,SE NÒS NÂO CONTRATAMOS ADVOGADO E NEM CHEGAMOS A TER AUDIÊNCIA ?

    Caso esta cobrança de honorários não seja legal , o que podemos fazer para nos defender?


    Aguardo seu retorno o mais breve possível e agradeço antecipadamente .

    ABS

    Roberta

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  120. Prezada Roberta, saúde!

    Bem, como advogado, minha primeira preocupação, e é grande, diz respeito ao processo.
    Ele realmente está arquivado? Vocês compareceram a audiência e alegaram que a dívida já estava quitada? Tem em mãos a certidão de baixa dos autos? Foram ao Cartório verificar se isso é verdade?
    Se não houve a real desistência do feito, haverá complicações futuras e a Justiça cobrará o ônus do descaso.
    Outro ponto importante: pediram uma declaração do Condomínio de quitação da dívida após o pagamento através dos depósitos, inclusive contendo o compromisso de desistência do processo?
    Quanto a cobrança de honorários, está equivocado o Condomínio.
    Honorários são devidos por quem contrata. Provavelmente, a advogada do Condomínio deve ter um contrato de honorários mensal com o mesmo, em que recebe valor para dar assessoria jurídica, que inclui a propositura das ações.
    Honorários em processo somente são devidos quando há condenação em desfavor do perdedor da causa, são os honorários da sucumbência. Isso se a sentença condenar...
    Se não houve processo e nem houve condenação em honorários por sucumbência, o devedor (você) nada deve de honorários ao advogado da outra parte (Condomínio).
    Responda que não pagará e o Condomínio não pode criar nenhum embaraço acerca do assunto.
    Se insistirem, diga para que a cobrança seja feita em juízo, mediante ação.
    Se isso ocorrer, contratem advogado!!!!!
    O povo brasileiro precisa adquirir o hábito de consultar advogado antes de se comprometer em contratos ou tantas outras obrigações.
    Procurar advogado depois do dano feito é procurar por milagres, e isso não é da alçada e nem da capacidade de um advogado.
    Espero ter auxiliado.
    JD.

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  121. Prof. Joao Damasceno

    Agradeço muito ,pela atenção dispensada, e por suas explicações ,que nos auxiliaram muito . Já enviei um e-mail para o síndico e a administradora do condomínio ,solicitando a declaração de quitação do condomínio e comprovantes da baixa do processo, e estou aguardando retorno deles .

    Consultei o processo no site e o mesmo está parado com data de 29/07 "Aguardando juntada de mandado"

    Eles podem me negar o fornecimento desta declaração e a baixa do processo ,alegando que eu não paguei os honorários ?

    Eu mesma posso comparecer ao Fórum levando os comprovantes de pagamento ,ou só o condomínio pode dar baixa ?

    Novamente agradeço pelo auxílio e pelas informações que foram muito úteis .
    Que Deus o abençoe .

    Grata,

    Roberta

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  122. Prezada Roberta, saúde!
    O ideal é que vocês estivessem sendo assistidos por um advogado.
    Não dá para confiar nos outros em assuntos tão delicados e aguardar que façam o que é de sua responsabilidade.
    O ideal é ir ao Cartório do Forum e peticionar informando o ocorrido e requerendo o arquivamento da ação, em face da perda de objeto, e, após, requerer uma certidão de trânsito em julgado e baixa (arquivamento).
    Contudo, somente o advogado pode peticionar. Por isso terá que contratar um, mesmo que para algo tão simples no meio forense.
    Agora, se eles realmente forcerem a declaração de quitação, com o compromisso de pedir a desistência do processo, já é suficiente. E se surigir algo da Justiça, basta juntar a cópia de tal documento.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  123. Caro Prof. João Damasceno,

    Tenho acompanhado a discussão sobre a prescrição de taxas condominiais e, nos últimos dias, soube que o STJ decidiu pelo prazo de 05 anos! conforme texto abaixo.

    "A 3ª Turma do STJ considerou que tais débitos são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil de 2002".

    Procede essa informação?

    Outra questão: o prazo conta até o dia que se ajuíza a ação de cobrança ou até o dia em que o devedor toma ciência(intimação) da ação?

    Grato,

    Tarcisio.

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  124. Prezado Tarcísio, saúde!

    Obrigado pelo acompanhamento da discussão e pela colaboração.
    Com efeito, a 3ª Turma do STJ julgou um recurso oriundo do RJ, parece-me que de 2003, de n.
    REsp 1139030, cuja publicação se deu agora em 24.08.11 e é uma surpresa quanto a adoção do tempo de prescrição prevista no inc. I do § 5º do art. 206 do CC de 2002, cuja redação é a seguinte:

    "Art. 206. Prescreve:
    ...........
    § 5º Em cinco anos:
    I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;"

    É uma decisão isolada, e não foi sob o efeito da repercussão geral em face do efeito repetitivo dos recursos alçados ao STJ, conforme atualmente prevê o CPC, pois o recurso é anterior a reforma do mesmo.
    A matéria ainda terá que ser pacificada e admitida sob os efeitos da repercussão geral, para que ponha fim a discussão, adotando-se uma tese ou outra e prescrevendo para que todo os tribunais do País sigam o mesmo raciocínio.
    Vale a pena a leitura do voto e relatório do julgado, consultando-se o site do STJ, pois baseou-se no fato de considerar a dívida exigida e representada pelas cotas condominiais como sendo "dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular".
    Nós tecemos considerações sobre o quanto previsto no CC/02 (art. 206, § 5º, I) na parte final do artigo em tela, pautando pela sua inaplicabilidade como solução da questão jurídica. (Vide artigo acima).
    Como a maioria das cotas condominais atualmente são cobradas por boleto bancário, título extrajudicial que é, talvez a jurisprudência do STJ caminhe nessa direção, acolhendo o prazo de 5 anos, o que, a meu ver, será mais benéfica tanto para uma quanto para outra parte, pois obrigará os condomínios a serem mais responsáveis com seus créditos, apesar de não ser a melhor solução técnica para o tema, visto que o enquadramento de "dívida líquida e certa" é exigido pela lei como algo em que a formação da dívida não contenha nenhum tipo de dúvida. É literalmente o que está no papel, tais como: cheques, duplicatas, notas promissórias, letras de câmbio, ações, debêntures, confissões de dívidas, etc.
    Quanto ao prazo para se contar a suspensão da prescrição encontra previsão no art. 219 do CPC, sendo a data da citação. Confira:

    "Art. 219. A citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrição."

    Fraternalmente, João Damasceno.

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  125. BOA NOITE PROFESSOR SAUDE BOM NO DIA 22 DE AGOSTO PEDI AO SR ESCLARECIMENTO NO MEU PROCESSO NA QUAL SR ME EXPLICOU COMO O SR QUERIA SABER MAIS DO MESMO O MEU PROCESSO FOI AJUIZADO NO DIA 05/09/2001 1 ESTANCIA RECORRI E FOI TRANSITADO E JULGADO NA SEGUNDA ESTANCIA EM 11/09/2003 NA QUAL EU PERDI ACONTECE QUE OS AUTOS VOLTOU AO FORO DE ORICEM FEVEREIRO DE 2004 COM A SEGINTE DECISAO MANDOU QUE EU PAGASSE HONORARIOS DE SUCUMBEICIA MESMO EU SENDO BENEFICIARIO DA JUSTICA GRATUITA NO PRAZO DA PRESCRICAO QUINQUENAL FICANDO SUSPENSA A EXECUCAO DA REFERIDA VERBAS QUE POR ECORREITA NAO MERECE NENHUM REPARO NEGA-SE PROVIMENTO AO RECUIESO PROFESSOR ACONTECE QUE ESTE PROCESSO RETORNOU AO FORO DE ORIGEM EM FEVEREIRO DE 2004 SENDO QUE SO EN JUNHO DE 2010 OS ADVOGADOS SE MANIFESTOU PORTANTO O PROICESSO FICOU PARADO MAIS OU MENOS SEM NINGUEM SE MANISFESTAR DE SEIAS A SETE ANOS COM UM AGRAVE O PROCESSO SUMIU A UMA PETICAO ARQUIVADA NO FORO ATE O APARECIMENTO DO PROCESSO NA QUAL TAMBEM O CARTORIO MANDOU QUE O MESMOS FOSSE RESTITUIDO E JA FAZ 6 MESES QUE A PARTE CONTRARIA NAO FAS NADA JA FOI POBLICADO A SIS MESES ATRAIS E ATE AGORA ELES NAO RESTITUIRO O PROCESSO PROFESSOR ISTO BASTA PARA PRESCRICAO INTERCORRENTE O QUE FAZER

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  126. Prezado Professor João Damasceno,

    Cordiais Saudações. Exponho a seguir o atual problema em que me encontro e solicito a sua valiosa contribuição.
    Venho tendo problemas recorrentes de infiltração em meu apartamento (último andar), devido a problemas de impermeabilização na laje do prédio. Após inúmeras tentativas de solucionar o problema pelo diálogo, sem sucesso, enviei três documentos (protocolados) à administração do condomínio (abr/2010, dez/2010 e jun/2011) solicitando providências urgentes, uma vez que além de danos materiais gerados (gesso do teto danificado, armários perdidos,ventilador de teto perdido, etc), existem os danos a saúde devido a insalubridade (tenho filho com problemas alérgicos) e periculosidade (curtos circuitos devido a infiltração na instalação elétrica do apto) do ambiente. O síndico se limita a dizer que os serviços já foram realizados. Acredito existir algum motivo pessoal para a persistência dessa situação. O regimento interno do condomínio não permite que o condômino faça serviço/benefício em área comum (só com aprovação de 100% dos condôminos), de forma que estou impedido de realizar os serviços necessários. Porém, em vários andares do prédio, o hall do elevador, área comum portanto, foi completamente alterado/modificado pelos condôminos, sem essa aprovação de 100%! Desejo saber se, além de danos materiais e morais, é possível recorrer a justiça para reclamar o acesso à laje do prédio para me responsabilizar pelos serviços exigidos na mesma. Se possível, solicito ainda a indicação de um advogado para assumir a questão.
    Agradeço muito pela colaboração,
    Romeu.

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  127. Prezado Romeu, saúde!

    Sim, sem a menor dúvida!
    Se o Condomínio e sua administração não se solidarizam para solução do problema, você deve buscar a solução perante o Judiciário.
    A ação poderá requerer a autorização para reforma, a indenização pelos prejuízos já sofridos, indenização pelos danos morais em face dos constrangimentos e indiferença, além dos problemas de saúde dos filhos, ressarcimento pelos custos da obra de reforma, ressarcimento por aluguéis ou ordem para que o Condomínio pague o aluguel, acaso sua família tenha que sair do local para a reforma.
    Reúna provas de toda a sua jornada de angústia e de tudo quanto pleiteará, inclusive dos problemas de saúde dos filhos. Liste também os prejuízos já sofridos. Tire fotos, com negativos, dos problemas de infiltração em seu apto. e também dos locais comuns alterados pelos demais condôminos.
    Bom, não sei em qual cidade você reside. Assim, não tenho condições de sugerir alguém. Poderia sugerir aqui em Salvador.
    Mas aconselho procurar um(a) advogado(a) que atue em Dir. Imobiliário.
    Procure no site da OAB de seu Estado.
    Espero ter auxiliado.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  128. Bem, meu amigo, se a parte interessada na execução nada faz, melhor para você quanto mais o tempo passar.
    Veja o comentário anterior sobre a recente decisão do STJ, que determinou a aplicação da prescrição em 5 anos.
    Converse com seu advogado e peça para ele alegar a prescrição intercorrente nesse prazo, i.e., de 5 anos.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  129. Prezado Prof. João Damasceno,

    Fico muito agradecido pelos esclarecimentos prestados com relação ao meu problema. Me encontro em Salvador, sim. Assim sendo, reitero a minha solicitação de indicação de advogado para o caso. Mais uma vez, agradeço enormemente pela colaboração.
    Cordialmente,
    Romeu.

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  130. Prezado Romeu, saúde!
    Informe-me seu e-mail para indicar um profissional.
    Escreva-me: jdbmiranda@gmail.com
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  131. Acho bem explicativo seus comentários , parabéns

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  132. Prezado prof João Damasceno ,peço que me oriente por favor ,Fui amasiada,durante 22 anos , o qual me deu direito á metade do apto ao qual resido ,ele nos abandonou á 16 anos. tenho uma dívida condominial que está no nome dele desde 1997 ,,fiz pagtos alternados e este ano todo paguei os atuais e consegui quitar o apto com a financiadora , mas a dívida antiga não . Pergunto se esta divida pode ser prescrita ? À partir de quando ? E o apto , ele perdeu a parte dele ,por abandono de lar ? Estou com 62 anos , não sou aposentada e ainda ele tem Dívidas com a pensão alimentícia de 1997 á 2006 quando minha filha completou 20 anos . Como posso , resolver tudo isso ? Agradeceria muito se pudesses orientar-me . Desculpe o meu modo de escrever .

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  133. Prezada Senhora, saúde!
    Bem, considerando que a prescrição incide sobre cada parcela, conforme o seu vencimento, o que ocorre nos casos das cotas condominiais; tem-se que os pagamentos esporádicos representam a quitação das respectivas parcelas e aquelas que ficaram em aberto careceriam de ato do Condomínio em exercitar seu direito de cobrança.
    Considerando que entre 1997 e 2003 passaram-se apenas 6 anos, e que é tempo inferior a contagem prevista no Cód. Civil anterior, conforme prevê o art. 2.028 do atual Cód. Civil; temos que a contagem da prescrição se dará conforme a vigência do atual Código.
    Assim, as dívidas de taxas de condomínio prescreveram em 10 anos, a partir de 2003, ano de vigência do novo Código. Assim, no seu caso, prescreverão a partir de 2013.
    Contudo, recente decisão do STJ, isolada, considerou que a taxa de condomínio, se cobrada por meio que traduza sua liquidez, certeza e exigibilidade, tal qual o boleto bancário, deverá ser aplicada prescrição prevista no inc. II do § 5º do art. 206 do atual Cód. Civil. Vide comentário anterior.
    Quanto a metade do apartamento, e considerando que a senhora está separada dele há mais de 16 anos, e que não são parentes; penso ser hipótese de usucapião. A senhora passou a ser proprietária.
    Se desejar regularizar o imóvel para o seu nome, terá que propor a ação de usucapião.
    Do contrário, poderá aguardar qualquer manifestação do seu ex-companheiro e usar esse argumento como defesa.
    A dívida da pensão alimentícia, desde a época da separação, deve ser executada perante o Judiciário, através de ação própria.
    É importante que a senhore procure a assistência de um advogado.
    Espero ter atendido.
    Fraternalmente, João Damasceno.

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  134. Prezado Prof. João Damasceno,



    Adquirimos um imóvel em 1994 através de contrato de gaveta, após o término das parcelas do financiamento fomos fazer levantamento da certidão do antigo proprietário na qual apareceu uma ação de execução de títulos extrajudicial ajuizada em 1989. As taxas condominiais que estão ajuizadas correspondem a fevereiro de 1988 a janeiro de 1989, inclusive o imóvel em questão foi arrestado e penhorado em 11 de agosto de 2000. Quando da aquisição do referido imóvel pagamos todos os débitos em assessorias jurídicas e administradoras de condomínio e, na época, não nos deparamos com as mencionadas taxas condominiais. Mantemos certidões de quitação das taxas de condomínio desde a compra até agora. Habilitamos-nos na ação de execução, após a apreciação da juíza foi nos pedido recibos de quitação ou declaração de quitação condominal. A síndica e também a administradora que atende o condomínio desde 1997 até hoje não tem conhecimento da ação, e ao pedirmos a declaração de quitação condominal de fevereiro de 1988 a janeiro de 1989, a mesma alega que não pertence ao seu período enquanto síndica. Gostaríamos de alguns esclarecimentos:

    1. Se tal cobrança já não está prescrita.

    2. Se a obrigação de informar se os débitos estão pagos ou não (pois o condomínio nunca nos cobrou tais taxas) é da síndica mesmo não sendo do seu período.

    3. E qual seria a maneira mais indicada de solicitar declaração de quitação condominal à síndica (pois verbalmente já foi solicitada e não foi fornecida).

    4. Se o melhor é fazer a solicitação extrajudicial por cartório de títulos e documentos para a síndica.



    Grato pela atenção

    Aguardamos resposta



    César

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  135. Prezado Sr. César, saúde!
    Obrigado pela pergunta e exposição dos motivos, bem como a confiança depositada.
    Quanto a situação, entendemos que:
    1) A cobrança não está prescrita porque ela foi proposta em 1989, quando, naquela época, teria prazo de 20 anos para tanto.
    O que se poderia arguir é a prescrição intercorrente, acaso o processo tenha ficado parado por igual período do prazo da ação inicial, que redundaria em 20 anos também, ou em 10 anos pelo atual critério do Cód. Civil.
    2) Sim, a síndica está obrigada a informar. O fato dela não ter sido síndica à época não altera em nada sua responsabilidade, pois ela responde pelo condomínio, ativa e passivamente, de forma integral.
    Apenas em caso de responsabilização pessoal por fatos que não digam respeito a sua gestão é que ela poderia se escusar.
    Acaso a síndica não forneça a certidão, sob essa probre alegação, peça ao Juízo que oficie ao Condomínio para responder a tal indagação, pois, inclusive, o Condomínio deve manter os livros de caixa e demais atos da administração.
    3) Considerando que o pedido verbal não foi atendido, escreva uma carta requerendo a declaração e poste nos Correios com AR (aviso de recebimento), conferindo-lhe prazo de “x” dias para resposta.
    Passado o prazo dos dias sem a resposta, junte ao processo e peça ao Juízo para oficiá-la, justificando que a mesma se nega a fornecer tal declaração.
    4) Sim, pode ser feito o protesto por Cartório extrajudicial também, mas implica em maiores despesas do que a postagem com AR, que tem a mesma finalidade.
    Por fim, acaso bem entendi, é estranho que o Condomínio e a empresa de administração tenham prestado declarações quanto ao bem para o fim da compra e venda e agora surja a execução judicial.
    A meu sentir, a declaração do Condomínio e da administradora é suficiente para elidir a execução, pois estaria quitado.
    Espero ter auxiliado.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  136. Olá Professor, me chamo Bruna adorei o site e poder ficar por dentro de assuntos no qual sou leiga.
    Então tenho certas duvidas e se possível me dar alguns esclarecimentos ficarei muito grata.
    moro em um cond no qual quando eu comprei fui lesada e não sabia das dividas, moro a 16 ano no cond onde ja havia dividas e hj esta em julgamento a divida do cond, a minha duvida é? essa nova lei do art 205 de 10 anos prevalece para o meu caso?? como eu deveria proceder??
    desde ja obrigada.

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  137. Olá Bruna, tudo bem?
    Obrigado pela visita e pela pergunta.
    Bem, como existe débito com as cotas de condomínio há 16 anos, em regra ela obedecerá o Cód. Civil de 1916, e, nesse caso, a prescrição será de 20 anos.
    Contudo, é importante lembrar que a prescrição incide sobre cada cota individualmente. Assim,se uma cota venceu em 20.04.1990, ela prescreveu em 20.04.2010, e assim sucessivamente.
    É importante lembrar que esse tipo de dívida acompanha o bem imóvel, independentemente de quem é o atual proprietário ou quem exerce a posse sobre o mesmo.
    Nesse caso, se você vier a quitar a dívida, terá direito de regresso contra o verdadeiro devedor da época, i.e., dos períodos em que você ainda não era proprietária.
    De todo modo, é importante procurar fazer um acordo ou resolver o problema, a fim de que não perca o bem.
    Espero ter auxiliado.

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  138. Bom, um processo impetrado por uma senhora aqui do RJ e julgado em agosto deste ano pelo STJ determinou que dívidas condominiais anteriores à 2006 não devem ser pagas, ou seja, prescrevem com mais de 5 anos.

    Veja a matéria completa publicada no jornal: http://www.davidnigri.com.br/noticias/stj-determina-que-divida-antiga-de-condominio-nao-pode-ser-cobrada

    Sds.,
    Roberto Filho

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  139. Prezado Roberto, saúde!
    Obrigado pelo contato e pela atenção.
    Nós já havíamos comentado a recente decisão do STJ, conforme se vê no comentário n. 125 acima, de 12.09.11, em resposta ao questionamento feito pelo Tarcísio.
    Confesso que ainda não tenho o inteiro teor da decisão e o fundamento utilizado pelo STJ para adotar os 5 anos. Mas, se foi em razão do tipo de cobrança, se por boleto bancário, que é título extrajudicial, será possível aplicar a hipótese dos 5 anos, ao invés de 10.
    Assim, com essa decisão, dependerá de cada caso.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  140. Prezado Roberto, saúde!
    Analisei o julgamento do STJ e o voto condutor.
    Em que pese ser uma decisão do STJ, trata-se apenas de um único caso e que não altera as demais ocorrências, e, "concessa venia", discordo do fundamento utilizado.
    O TJ do Rio tinha decidido corretamente, tratando a prescrição como sendo decenal, i.e., de 10 anos.
    Aguardemos até que a matéria seja pacificada de uma vez por todas.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  141. Boa tarde Professor.
    Meu nome é Luiz Guilherme, e gostaria de uma opinião do sr.
    Comprei um imóvel através de instrumento particular em 2004. Na ocasião este imóvel me foi ofertado por uma quantia pequena ( 5 mil reais na época ), com uma única condição.
    Que a responsabilidade de retirar o inquilino do mesmo fosse de responsabilidade minha, e as cotas de condomínio que por ventura estivessem em atraso também. Sabia que iria ter trabalho para tirar o mesmo, como na verdade tive. Finalmente em 2006 consegui tirar o rapaz do apto após uma ação de despejo por falta de pagamento. A partir de então comecei a pagar todos os impostos e condomínios referente ao mesmo, e tive conhecimento da real dívida de condomínio do imóvel, devia desde 2001 quando o imóvel ainda não me pertencia. Em paralelo ao problema tentava transferir o mesmo para o meu nome, e para minha surpresa este imóvel estava penhorado pela CEF como garantia de pagamento de uma dívida contraída pela construtora junto a própria CEF e que não foi paga. Tenho a posse do imóvel que acabei alugando para uma moça amiga minha. Agora em 2011 recebi intimação para comparecer a uma audiência de conciliação de cobrança de condomínio. O imóvel eu não consigo transferir para o meu nome devido a penhora da CEF, como vou assumir esta dívida para mim, se lá na frente a CEF vai me tomar o imóvel ?. O que devo fazer para não assumir uma dívida em nome dos outros ?

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  142. Prezado Luiz, saúde!
    Seu caso é uma sucessão de atos das pessoas que não têm compromisso com a regularidade das coisas, típica de nossa cultura.
    O contrato particular de compra e venda que você fez é válido e diz respeito às partes, assim, se quiser enfrentar a barra, você é responsável pela dívida anterior do condomínio.
    É de se verificar o seu tempo e se incide a prescrição sobre as parcelas que compõem a mesma.
    Quanto ao problema da CEF, provavelmente ela decorre porque as pessoas que compraram da construtora não pagaram, ou porque esta não conseguiu vender todas as unidades, razão pela qual esta ficou devendo à CEF o empréstimo que tomou para realizar a construção.
    Tais empréstimos são garantidos pelos bens que serão vendidos, caso do seu imóvel, e que, com a aquisição por algum interessado (financiado), transfere-se o financiamento. Os bancos recebem duas vezes e isso é muito bom, para eles.
    Como, em linhas gerais, o débito do apartamento ainda em construção seria transferido para o comprador, é como se você fosse essa pessoa, esse comprador.
    Assim, para regularizar o apto. e tê-lo em segurança para si, é necessário resolver a pendência com a CEF.
    Você pode tentar um acordo com a CEF para quitação.
    Pode tentar um financiamento com a CEF quanto ao que eventualmente vale o imóvel.
    Atenção! Não negocie pelo montante da dívida de hoje, mas pelo quanto o imóvel vale no mercado.
    Se puder, tente quitar a vista, pois o preço será bem em conta.
    Se possível, contrate algum advogado ou assessor que tenha expertise em negociar com a CEF.
    Ou, o inverso de tudo isso:
    Se entender que não vale a pena entrar no negócio, que é inviável ou que o imóvel não vale o quanto a CEF pretende... Abra a mão e deixe a CEF se virar com o problema dela, inclusive com a dívida do condomínio, que segue o imóvel, que você não é o devedor formal.
    Creio que você já obteve de volta o investimento e despesas que teve com o mesmo, portanto, em matéria de negócio, não há do que reclamar.
    Pode ainda esperar a CEF retomar o apto., cujo ato futuro será o leilão do mesmo, e que você poderá arrematar, por valor que certamente será bem menor do que o exigido pela CEF para quitação ou para financiamento, cujo ônus posterior será despejar o atual morador, que é sua inquilina.
    É uma questão para raciocinar com os botões e com os bolsos, tendo como objetivo o melhor negócio a ser efetuado e que lhe convenha, deixando de lado eventual apego à coisa.
    Espero ter auxiliado.
    JD

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  143. Dr. João
    Tenho uma dúvida...
    Paguei condominio errado , a mais , por dez anos, e só agora descobri, Meu condominio foi cobrado errado em razao de ter calculado sobre a fraçao ideal de garagem de outro apto, que não o meu. Tenho direito a receber os dez anos corrigidos e com juros.

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  144. Sim.
    Constatado o erro e a partir de sua ciência, você pode ingressar com uma ação de ressarcimento, com a incidência de correção monetária e juros de cada valor a maior pago em cada parcela.
    Do mesmo modo, tal ação está sujeita ao tempo da prescrição, que, no seu caso, é de 3 anos, conforme previsto no inc. IV do § 3º do art. 206 do Cód.Civil de 2002:

    "Art. 206. Prescreve:
    ...
    § 3º Em três anos:
    ...
    IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;"

    Assim, a partir da data em que você tomou ciência do equívoco cometido e do reconhecimento do fato pelo Condomínio, inclusive deixando de computar no cálculo a outra fração ideal do imóvel, ou seja, a partir da correção do erro, você tem prazo de 3 anos para propor a ação e pedir o ressarcimento de tudo quanto pago a maior, com juros e correção monetária.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  145. Dr. Joao,
    Obrigada pela atencao disponibilizada, mas aindo tenho outras duvidas.
    Solicitei ao sindico todos os valores que paguei a mais atualizados e com juros, porem o mesmo apenas me deu os valores dos ultimos cinco anos sem juros. Tornei a informa-lo que tais calculos nao correspondia com a minha solicitacao. O mesmo respondeu que eu que deveria fazer os calculos. Em resposta informei que quem cobrou indevidamente teria obrigacao de informar o valor correto. novamente solicite tais calculos e depois de aprox. 40 dias da ultima solicitacao. o mesmo nao apresentou calculo algum. Apenas me informou os valores que eu deveria ter pago, e alegou impossibilidade de calcular. Enfim, esta procrastinando em beneficio proprio. Enfim, e notorio o descaso em resolver o problema. Passaram se 3 meses e nada de calculos nem posicionamento, o que esta gerando um desgaste emocional. Como devo proceder. Tenho direito a acao de repeticao do indebito e danos. Tenho direito a receber os dez anos ou apenas cinco. Achei um absurdo, alem de ser lesada financeiramente, eu tenho que ir atras dos meus direitos na maneira mais dificil com acao se quiser ter meus direitos garantidos, motivo pelo qual se tiver que ingressar com acao , ingressarei com todas que tenho direito.
    Obrigada pela atenção

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  146. Moro em condomínio . As vezes meu filho trás algum amiguinho para brincar em casa, e acaba por descer na quadra de futebol tb. Porém o zelador proibiu de criança que não seja do prédio jogar futebol, mesmo sendo meu conviddo.`Isso pode acontecer. Quais os meus direitos

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  147. Sim. Todo processo é constrangedor, mas é a única forma que a sociedade encontrou para realizar justiça, retirando do particular a decisão de fazer com as próprias mãos.
    Você tem direito a ser ressarcida de todo o período pago a mais, pois quem recebeu enriqueceu sem causa.
    Assim, deve procurar um advogado e propor a ação o mais rápido possível, ao invés de ficar aguardando que o síndico resolva algo.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  148. Em regra não deve haver proibição para um convidado usar as dependências do condomínio na companhia de um morador.
    Contudo, é necessário verificar como é que o Estatuto do Condomínio regula o assunto.
    Atenciosamente, João Damasceno.

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  149. Olá Prof.
    Estou com cotas de condomínio em atraso de jan/1997 a maio/2011, como devo proceder para pedir a prescrição desse príodo? cabe prescrição? já tentei acordo com o Condomínio mas não aceitaram minha proposta, a dívida hoje s/juros é de R$ 26.000,00 e com multas, juros, custas adv. está em R$ 100.000,00. O adv. do condomínio não abriu nenhum processo referente ao período. Agradeço desde já sua orientação.

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  150. Olá Prof.
    Como devo cobrar valores de cotas de condomínio não pagos por inquilino?? já que deixei a cargo do mesmo para pagamento das cotas, que tipo de processo caberia?? ação de cobrança? qunto tempo demoraria para eu receber do inquilino que provavelmente já foi citado.
    Agradeço a sua orientação.

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  151. Prezada Sra. Sílvia, saúde!

    1) Considerando que entre 1997 e 2003 passaram-se apenas 6 anos, e que é tempo inferior a contagem prevista no Cód. Civil anterior, conforme prevê o art. 2.028 do atual Cód. Civil; temos que a contagem da prescrição se dará conforme a vigência do atual Código, i.e., 10 anos.
    Assim, as dívidas de taxas de condomínio prescreverão em 10 anos, a partir de 2003, ano de vigência do novo Código. Prescreverão a partir de 2013.
    Contudo, recente decisão do STJ, isolada, considerou que a taxa de condomínio, se cobrada por meio que traduza sua liquidez, certeza e exigibilidade, tal qual o boleto bancário, deverá ser aplicada prescrição prevista no inc. II do § 5º do art. 206 do atual Cód. Civil, que é de 5 anos.
    Vide comentário acima.
    A evolução da dívida deve ser feita conforme o vencimento de cada parcela. Assim, soa estranho que um total de R$ 26 mil, com correção, já alcance R$ 100 mil. (Ex.: ago/97 será corrigida até jan/12 e assim por diante).
    Se eles ainda não ingressaram com nenhuma ação, ano que vem começa a incidir a prescrição, ou, se adotada a prescrição de 5 anos, ela começou em 2008.
    Isso não impede que a senhora proponha ação de declaração quanto a aplicação da prescrição e discuta o valor devido. Mas o risco de êxito é de 50% para cada parte, como nas demais.
    Talvez seja mais cômodo aguardar que o Condomínio acione e alegue as duas hipóteses de prescrição na defesa.

    2) Bom, cabe ação de despejo e retomada do apto., pois a inadimplência fere as cláusulas do contrato e da lei, podendo ser concedida liminar para tanto.
    Entretanto, se não deseja despejá-lo, e acaso o Condomínio esteja cobrando da senhora, cabe denunciá-lo à lide, por força do contrato, ou propor ação de cobrança.
    A depender do valor, a ação poderá ser proposta nos Juizados Especiais de Peq. Causas, cujo valor máximo atual é de R$ 24.880,00.
    Não tenho como prever quanto tempo duraria o processo, apesar da lei informar que todos devem ser rápidos. Mas dependerá muito da estrutura do seu Estado e da sua Cidade.
    Por último, aconselho a que busques um advogado imediatamente.

    Atenciosamente, João Damasceno.

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  152. Prezado Prof. Damasceno, saudações.
    Me chamo Ana.
    Estou enfrentando um grave problema. Minha mãe e eu estamos com uma dívida condominial que chega a 19.000 reais. Nunca negamos ou fugimos dessa dívida. O que acontece é que minha mãe adoeceu gravemente e gasta toda a pensão em remédios, não temos como pagar as cotas do condomínio.

    Estamos lutando para vender o apartamento, pagar a dívida e comprar uma casa para nós. O que está dificultando é que o inventário do espólio do meu pai ainda está para sair na defensoria pública.
    Para piorar a síndica nos processou, amanhã, dia 16/01 será a audiencia.
    Não sabemos o que fazer, estamos com muito medo de perdermos o nosso único imóvel, pois dependemos do dinheiro da venda para termos uma nova casa.

    Queríamos propor algum tipo de negociação, mas não sabemos como fazer isso.
    Pensamos em fazer empréstimos com amigos para tentarmos ganhar tempo. Nossa dúvida é: vale a pena parcelar a dívida? De acordo com sua experiência, em qtas parcelas essa dívida pode ser dividida?
    Existe um máximo de parcelas possíveis?
    Cada "prestação" não pode ser mto alta... vamos tentar pagá-las com muito esforço.
    O doutor acha que temos alguma chance? O que nos aconselha?
    Garanto que não estamos de má fé, mas a advogada está sendo muito hostil conosco.
    Estamos muito assustadas. Agradeço qualquer ajuda.
    Desejo uma boa semana, Ana.

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    1. Prezada Ana, saúde!
      Espero que ainda esteja em tempo.
      Veja: a primeira coisa a se fazer é contratar ou ser assistida por um advogado. Se não tiver ninguém conhecido que possa atendê-la, tente o Defensoria Pública ou os Núcleos de Prática Jurídica das Faculdades de Direito, cujos atendimentos são gratuitos.
      Ninguém é obrigado a aceitar acordo, mas é sempre útil propor, pois, sendo razoável para as partes, pode-se chegar a um consenso.
      Assim como, da mesma forma, você não está obrigada a aceitar um acordo que seja impossível de cumprir ou muito desfavorável para ti.
      Não existe uma previsão de número mínimo ou máximo de parcelas, pois as partes é que devem chegar a um consenso, dentre as possibilidades.
      A dívida de condomínio deve ser analisada conforme cada cota vencida, a fim de que se possa verificar a incidência e aplicação da prescrição, tendo em vista tratar-se de uma relação continuada, i.e., mês a mês, período por período.
      No comparecimento a audiência, e talvez seja em um Juizado Especial, mesmo sem a companhia de um advogado, alegue as mesmas coisas que você expôs aqui no blog e peça uma ponderação em como encontrar uma forma de liquidar o débito.
      Pode-se pedir um tempo, sobrestar a ação, até que se venda o imóvel e com o produto da venda faça a quitação da dívida condominial.
      Se o processo prosseguir e houver execução da dívida, o imóvel poderá ser penhorado e levado à praça (leilão), cujo resultado servirá para quitar o débito.
      Assim, é importante ter um auxílio de um advogado para que o caso não chegue nesse limite.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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    2. Ana, envie email para editoralena@gmail.com ou ligue para 3164-6474

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  153. Prezado Dr. Damasceno, obrigada por me responder tão prontamente.
    Acabei de chegar da audiencia de conciliação e a advogada do condominio não aceitou qq negociação.
    Ela disse que só parcelaria a dívida se nós déssemos uma entrada de 10.000,00, o que é impossivel para nós.
    Ela nos deu até o fim da semana para pagar e disse que nos dar mais tempo é impossível, que o processo deve prosseguir e agora vai tudo para o juiz decidir.
    Acho que é o fim para nós.
    Em todo caso vou ver se encontro um advogado aqui no RJ.
    Tínhamos entrado, ano passado, na defensoria pública, mas nenhum defensor compareceu, apenas anexou um documento no processo.
    De qq forma, agora a dívida vai ficar enorme já que vai a julgamento e teremos que pagar as custas do processo também.

    Agradeço mais uma vez a sua ajuda, Dr., o senhor foi muito gentil, isso tem sido raro ultimamente.
    Tenha um bom dia, Ana.

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    1. Prezada Ana, saúde!
      Obrigado pelo contato e confiança.
      Calma. Nem tudo está perdido, ainda.
      Por ter havido audiência, presumo que a ação seja de cobrança e não de execução.
      Após a sentença ainda caberá recurso. Interponha, mesmo que seja para ganhar mais um tempo.
      Contrate um advogado, pois ele poderá analisar o processo e verificar se cabe a incidência da prescrição em algumas parcelas, para diminuir o valor do débito, pois, mesmo em grau de recurso é possível fazer esse tipo de pedido.
      Indique ao profissional este link e ele poderá ler a matéria, que poderá auxiliá-lo.
      Após a sentença e o julgamento do recurso, com o trânsito em julgado da decisão, é que será possível ao Condomínio executar a mesma, i.e., o valor cobrado e o quanto efetivamente definido pela sentença. Isso pode levar alguns meses ou ano.
      Tente ainda vender o imóvel e tente negociar com o comprador para que ele pague a dívida, deduzindo do preço do imóvel, p.ex.: se o imóvel vale R$ 150 mil, diminuindo R$ 20 mil de taxa de condomínio, vocês receberiam R$ 130 mil.
      Obrigado e boa sorte!
      Fraternalmente, João Damasceno.

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    2. Professor, muitíssimo obrigada pela ajuda, minha mãe e eu ficamos muito mais esperançosas depois de seu aconselhamento.
      Contatei alguns amigos que me indicaram um advogado, vamos falar com ele amanhã. Com certeza vou passar a ele o link desse blog maravilhoso.

      Já colocamos o apartamento à venda, agora realmente, precisamos ganhar tempo para a venda.

      Mais uma vez, agradeço de coração e empenho em nos ajudar.
      Qq novidade, eu volto aqui, lol.

      Tenha uma excelente semana,
      Saúde e paz,
      Ana

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  154. BOA NOITE PROFESSOR JOÃO DAMASCENO, GOSTARIA DE TIRAR UMA DÚVIDA COM O SENHOR, SE POSSÍVEL.
    É O SEGUINTE: TENHO UMA DÍVIDA COM A ANTIGA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO ONDE MORO, QUE FOI COLOCADA PRA FORA POR NÃO CUMPRIR COM AS SUAS OBRIGAÇÕES. A ATUAL ADMINISTRADORA ASSUMIU EM FEVEREIRO DO ANO PASSADO, DESDE ENTÃO ESTOU PAGANDO O CONDOMÍNIO EM DIA. PORÉM ELES (A ATUAL ADMINISTRADORA) AGORA ESTÃO ME COBRANDO A DIVIDA PENDENTE DA ANTIGA ADMINISTRADORA.
    A PERGUNTA É: SE ESSA COBRANÇA É LEGAL?
    OBRIGADO PELA ATENÇÃO.

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    1. Prezado Juliano, saúde!

      A Administradora do Condomínio funciona como representante, procuradora do mesmo.
      Assim, sua dívida não é necessariamente com a Administradora, mas com o Condomínio, que, no caso, usa uma terceira pessoa para cobrar a taxa. É o mesmo que usar o serviço de um banco, etc.
      Assim, a dívida passada não era com a Administradora em si, mas com o Condomínio, e que, subsistindo a pendência, a atual administração deve empreender a cobrança.
      Pelo decurso mínimo do tempo, não há o que se falar sobre hipótese de prescrição.
      Ou, a não ser que não estejamos tratando de dívida de condomínio, pois, nesse caso, faleceria à atual administradora legitimidade para exercer tal cobrança.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  155. Prezado Dr. João,
    É o seguinte deixei de pagar a taxa de condomínio por problema de saúde tive que optar pelo plano ou condomínio, fiquei com o plano de saúde tenho varias patologia mas, complicada é a Trombofilia (já tive sete tombos na veia da safena) isso em 10 anos e agora meu médico optou por cirurgia de angioplastia com colocação de stents.
    Devo alguns meses de condomínio de acordo quando comecei a pagar o plano de saúde.Agora não estou em condição de pagar e coloquei meu único bem a
    venda mas, esta difícil de vender. O que devo fazer? estou com muita preocupação e isso está refletindo na minha saúde não sei como proceder. Por favor me ajude. Agradeço.

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    1. Meu caro...
      De fato, você fez a escolha que deveria fazer, que é cuidar do maior bem - a vida.
      O prazo de prescrição para as taxas de condomínio protegerá o Condomínio de onde você mora por até 10 anos. Ele pode exigir agora ou ao final.
      Assim, penso que deve envidar esforços para cuidar da sua saúde.
      Acaso o Condomínio tome alguma medida por esse tempo, tente fazer um acordo com parcelamento, explicando a sua situação.
      E se conseguir vender seu imóvel, parte do valor poderá ser usado para quitar a dívida ou poderá pedir para que o comprador quite a dívida e deduza do valor total do imóvel negociado.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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    2. Mas então, enquanto um condômino cuida da saúde os outros devem arcar com as quotas do condomínio? Isso me parece uma aberração do atual CC.

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    3. Meu caro, não é disso que se trata e nem o Cód. Civil assim dispõe.
      Respondi que, entre cuidar da saúde e da vida (bem maior) e honrar as despesas de condomínio ou qualquer outro tipo de dívida, a opção será sempre pela manutenção dos cuidados com a saúde, com a vida, pois esta não se recupera de volta!
      Dívida se negocia depois, paga-se depois, existem outros mecanismos para cobrar dívidas e é disso que o Cód. Civil também trata.
      Entretanto, por vezes, o Direito se vê em uma encruzilhada: a obrigação ou a vida?
      Nesses casos, quando o Direito pode regrar as duas condutas, ele sempre o fará pela opção menos gravosa.
      Exemplo: O que é mais gravoso? um filho recém nascido ou de menor sem alimentos, ou, um pai, devedor contumaz, por alguns meses na cadeia, e que, nesse, ficará sem trabalhar pelo tempo que ficar preso?
      Não é uma opção simples, mas o direito (manifestação dos interesses e valores de uma sociedade em determinada época e sob uma determinada cultura) optou por prescrever que o pai pode ser preso em face de sua atitude e contumácia em desobedecer a obrigação natural de prestar alimentos à sua cria.
      Outro: hospitais cobram caução (cheques ou NP) para internar pacientes sem plano de saúde, ou mesmo tendo plano e pretendem um "plus" por fora.
      O que você faria? Deixaria você ou seu parente (mãe, pai, filhos) morrer sem atendimento ou sem chance de cirurgia, ou prestaria a caução, mesmo sabendo que é ilegal esse tipo de exigência de alguns hospitais?
      Eu não pensaria duas vezes em prestar a garantia!
      E, depois da vida salva, discutiríamos a obrigação e dívida gerada pela caução prestada.
      Grande Abraço, João.

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  156. Prezado Prof.,

    Gostaria de tirar uma dúvida e, ao mesmo tempo, partindo-se desta mesma dúvida, sugerir como tema para ser colocado em debate aqui.

    Trata-se na possibilidade ou não das Associaações de Moradores poderem reclamar em juízo os débitos. Em outras palavras, pode o presidente de uma Associação se valer daquele mesmo poder que tem o síndico para ingressar em juizados de pequanas causas para efetuar cobrança de débito condominial?!

    Grato desde já pela atenção.

    Márcio

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    1. Prezado Márcio, saúde!
      O que pode definir a possibilidade de cobrança de taxa de condomínio é a criação, mediante estatuto, do Condomínio. Mesmo sem estatuto, o Condomínio se verifica de fato, especialmente quanto a responsabilização de todos para com os prejuízos causados a terceiros.
      Entretanto, a forma de condicionar a que os seus participantes, condôminos, sejam obrigados a obedecer regras de convivência e contribua para a manutenção do mesmo, é que obrigatoriamente haja a aprovação de um Estatuto.
      A Associação de Moradores, cujo objetivo é também assumir o perfil jurídico de um Condomínio, visto que, ambos, são a forma pela qual as pessoas se reúnem para definirem quais e como as coisas em comum serão regradas, observadas, destinadas, usadas, etc., e, por fim, como todos poderão contribuir para a manutenção de tal Associação.
      Assim, neste modo de raciocinar, a Associação, acaso possua estatuto e que o mesmo diga quanto cada associado deverá contribuir, pode sim comparecer em Juízo e representar o interesse de todos mediante ação judicial.
      Para tanto, é necessário contratar um advogado.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  157. Boa noite Prof. João!
    li vários artigos e parei neste seu porém ainda não respondeu minha dúvida.
    Moramos em um condomínio horizontal que deve ter uns 15 lotes.
    No nosso lote, de propriedade e posse de minha sogra, ela construiu no térreo a casa dela, em cima a de uma filha e em cima a de outra filha.
    Sendo assim, no mesmo lote mora a mesma família dividindo o mesmo relógio da Comp. Energética e da Comp. de Água.
    Foi construído no lote comercial que fica na frente do condomínio, um prédio com apartamentos. Neste prédio foi construído um portão para acesso à garagem do mesmo porém com acesso por dentro do condomínio. Sendo assim, o inquilino/morador deve entrar no condomínio para entrar no prédio.
    Surgiu então a discussão, e devida abertura de assembléia, se os inquilinos/moradores deste prédio deverão contribuir com a taxa condominial.
    Porém alguém teve a "brilhante idéia" de querer também cobrar 3 taxas condominiais de nosso lote.
    Visto que somos somente 1x fração do condomínio, pode-se cobrar mais que uma taxa? Vejo isto como se estivesse cobrando por m² igual faz-se em alguns condomínios verticais cujos apartamentos são de tamanhos diferentes.
    e por curiosidade pode-se cobrar do tal prédio que foi construído também? (lá provavelmente tem um relógio para cada unidade configurando mais de um endereço digamos assim).
    no aguardo,
    atenciosamente,
    Jean Costa. jeansbsb@yahoo.com.br

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    1. Prezado Jean, saúde!
      Obrigado pelo contato.
      Seu caso não terá resposta pronta porque se trata de algo incomum e específico.
      A taxa de condomínio, desde que haja Condomínio formado para tanto, com estatuto, etc., somente pode ser cobrada de unidades autônomas, com cadastro imobiliário, mediante o registro do desmembramento, ou, pelo menos desmembrada e individualizada através da inscrição mobiliária municipal e com IPTU.
      Na prática, trata-se de 3 imóveis distintos, com proprietários distintos, com fins específicos e distintos.
      A divisão de consumo da água e da luz significa que, entre família, formou-se um sub-condomínio, pois, condomínio tem lugar em tudo quanto se usa ou se divide de forma conjunta.
      Não entendi bem porque os moradores do outro prédio devem, obrigatoriamente, passar pelo Condomínio de vocês para acessar o deles.
      Se for isso, trata-se de uma passagem, que poderá ser tratada como servidão, a depender do tempo de uso, ou como passagem forçada, cujo direito resguarda a hipótese de cobrança de valor para tal uso, conforme estipula o art. 1.285 do CC:

      "Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário."

      Assim, creio que é possível chegar a um acordo com o outro prédio, mas o pagamento desse acesso não seria uma taxa de condomínio.
      E, apenas o Condomínio terá a titularidade para cobrança desse "pedágio".
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  158. Boa noite Prof. João!!! como vão as coisas?
    Muito obrigado pela pronta resposta!
    Obs.: onde moramos é uma área irregular, onde até o meu conhecimento alguns condomínios são registrados como associação de moradores. Não sei informar se é o nosso caso, mas não deixa de configurar um condomínio.
    Digamos que minha sogra "cedeu" uma parte da casa dela para uma filha e outra parte para a outra filha.
    No desmembramento do condomínio, temos somente 'cessão de direitos' (se não me falhe a memória), desde a Novacap até chegar a nós o que "gerou" somente um lote gerando também somente um IPTU.
    Pelo que entendi somente podem cobrar 3 taxas de nós se houver: "cadastro imobiliário, mediante o registro do desmembramento, ou, pelo menos desmembrada e individualizada através da inscrição mobiliária municipal e com IPTU"
    o que geraria 3 endereços / lotes / unidades autônomas.

    * 1) É isso mesmo?

    O que tem realmente aqui em casa é que: a casa é e sempre será da minha sogra. Contribuímos com uma ajuda mensal para as despesas.

    * 2) mesmo como você disse: que poderia entender-se como um sub-condomínio, pode o condomínio cobrar 3 taxas? OU sendo apenas 1x unidade autônoma, dentro do nosso lote o que for recolhido seria para o sub-condomínio?

    * 3) posso me basear em alguma lei para a não cobrança visto ser somente um imóvel (unidade autônoma)?

    O outro caso: O prédio (devem ter 4 aptos no máx.) é um lote comercial cujo: frente virada para a via pública, onde o proprietário fez lojas no térreo; lateral direita virada para dentro do condomínio, onde há a entrada para a garagem do prédio; (a lateral esquerda fica divisa com o lote do outro condomínio e o fundo do prédio divisa com o lote do nosso condomínio). Só pra entender sobre o prédio. Para os moradores do prédio acessarem, provavelmente não precisarão entrar no condomínio mas para ter acesso a garagem necessitam entrar pelo portão do condomínio, acessar a via interna(mesmo sendo o primeiro lote) e acessar a garagem. Digamos que utilizam recursos do condomínio.
    Não sei dizer se ele desmembrará em mais unidades gerando mais IPTU's.

    * 4) se desmembrar em vários endereços(com relógios de energia e água separados) ou em vários IPTU's pode-se cobrar o condomínio de quem o acessa?

    Desculpe o incômodo Professor, mas foi o único lugar em que achei alguém que entendesse do assunto e pudesse me explicar.

    Grande abraço!
    Fique na paz!
    Atencisoamente, Jean Costa

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    1. Olá Jean, tudo bom?
      Vai tudo bem comigo. Obrigado.
      Sim, correto. Mesmo sendo uma associação de moradores, desde que tenha estatuto e fins úteis e comuns a todos, é uma espécie de condomínio e pode cobrar quotas para sua manutenção, cujo objetivo é o benefício de todos.
      O que sua sogra fez é doação.
      Deveria ter sido feito o registro de alteração da titularidade no cadastro imobiliário municipal.
      Se houver desmembramento no cadastro imobiliário municipal, cada imóvel possuirá uma nova inscrição e pagará IPTU individualmente, tratando-se de uma outra unidade, e, portanto, deverá pagar a taxa condominial.
      Assim, correto seu entendimento, pois, somente poderá ser cobrada a taxa se houver cadastro individualizado e pagamento idem do IPTU.
      Não é que se vá cobrar taxa condominial das pessoas que precisam passar pelo terreno de vocês para terem acesso a garagem deles em outro prédio.
      A isso se chama de "passagem forçada" e o Condomínio ou a Associação de vocês poderá cobrar uma espécie de "pedágio", inclusive para manutenção do local, pois, sem sombra de dúvida, o local sofrerá agressão e desgaste, bem como desvalorização, pelo passagem constante de automóveis, além de outros incômodos, tais como: poeira, buzinas, barulho dos motores, horários tardios, madrugadas, etc.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  159. Mais Uma vez Prof.: meu muito obrigado!

    Antes de chegar aqui, procurei sobre lei de condomínios onde somente encontrei a seguinte passagem:

    CAPíTULO III - Das Despesas do Condomínio
    Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
    § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

    Que entendi como: cada unidade paga uma taxa/quota A NÃO SER QUE por convenção, a maioria opte por outro valor de cobrança.
    Tinha medo deles alegarem isto e assim "convencionarem" a nos cobrar.
    Porém ao mesmo tempo entendi que esse valor diferenciado caberia por exemplo aos (condomínios verticais) aptos de cobertura que usufruem de maior área. SE fossem aplicar isto para nós tentaria fazê-los entender que cobrariam por m² e assim teríamos de pegar a área construída de cada unidade.

    Muitíssimo obrigado pelos esclarecimentos Prof. João!!!
    Gostaria que se possível eu pudesse voltar com alguma dúvida remanescente caso houver.

    grande abraço!
    Atenciosamente, Jean Costa.

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  160. Caro Profº
    A minha situaçao e a seguinte.

    Moro em um predio, do qual sao composto por 8 apartamentos e deste 8 apartamentos 2 sao ao nivel da rua ou seja terreos.
    Do quais tem suas entrandas independentes do Rool de entrada do predio.
    Neste caso, a unica coisa em comum dos dois apartamentos terreos e a agua pois, a caixa fica no topo do predio.
    O predio nao tem convençao de condominio.
    Perguntas:
    1ª - Eu sou obrigado a pagar as mesma taxas de condominio mesmo nao tendo uma convençao e nem o mesmo beneficios que os demais ?

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    1. Prezado, saúde!
      Taxa de condomínio só pode ser instituída pela assembléia geral que aprova o estatuto (convenção) do Condomínio. Assim, após aprovação, o estatuto é que confere a legitimidade na cobrança da taxa de condomínio.
      Por contrário, sem estatuto, não é possível cobrar a chamada taxa.
      Além disso, a Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio e a cobrança da quota (taxa), prevê que:

      "Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
      § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade."

      Assim, o condômino somente poderá ser cobrado quanto a quota condominial acerca da fração ideal da sua propriedade. É uma cobrança que deve se levar em consideração a proporcionalidade e uso de cada um.
      Sim. Não pode ser idêntico para cada um, acaso sejam diferentes em medidas e forma de uso.
      E, reiterando, desde que haja convenção/estatuto para tanto.
      O Cód. Civil atual prevê o mesmo em seu art. 1.336, I.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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    2. Caro Prof. João Damasceno,

      Me auxiliou e muito assim sendo tenho como contrar argumentar a proxima cobrança, visto que eu ja falei para os demais proprietarios que temos que fazer uma Convençao, pois, hoje nem mesmo a prestaçao de contas o predio apresenta aos demais proprietarios.

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    3. Isso não existe!
      Pagar algo e não ter contraprestação. É uma aberração e total falta de transparência.
      Dessa forma, o dono prédio encontrou um modo de obter renda, de se locupletar.
      Cobrança de cota condominial deve ser apresentada com o respectivo relatório de gastos e rateio proporcional.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  161. Caro Prof. João Damasceno,

    Mais, uma Pequena Duvida.

    Quando eu comprei o meu apartamento, o ex-proprietario, cercou uma area que era comum de todos e fez uma varanda para uso do meu apartamento, do qual o outro apartamento terreo do predio fez o mesmo.
    Isto ja faz 20 anos, e toda a melhorias e benfeitorias como varanda, grade, piso foi por conta do ex-proprietario.
    Sendo assim, existe a possibilidade dos demais moradores conseguirem renvindicar esta area???

    Eduardo PEREIRA

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  162. Caro Prof. João Damasceno,

    Mais uma duvida,

    Quando eu comprei o meu apartamento ele veio com uma varanda pois, sendo o apartamento terreo.
    Esta situaçao foi feita pelo primeiro proprietario quando adquiriu o apartamento da familia construtora.
    So que na planta esta varanda consta como area comum de todos.
    Esta varanda ja tem mais de 25 anos.
    Sendo que todas as melhorias e benfeitorias feita foram por mim, ex: grade, portao automatico, troca do telhado, piso, pintura da faixada.
    Existe a possibilidade se os demais moradores entrarem na justiça e eu perder esta area.
    Grato desde ja,
    Eduardo PEREIRA

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    1. Prezado Eduardo, saúde!
      É muito complicado discutir a obtenção para si de posse do que seria área de uso comum.
      Entretanto, considerando que já se vão 25 anos e pelo tamanho que deve representar essa área comum, provavelmente alguns poucos metros quadrados, creio que, mesmo com a restrição em Estatuto de que ninguém poderia fazer isso, estaria atualmente protegido pela usucapião.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  163. BOM DIA PROFESSOR MEU NOME E CARLOS PROFESSOR EU TENHO UMA DIVIDA DE CONDOMINIO DE SETEMBRO DE 1999 ATE junho 2002 BOM O CONDOMINIO ENTROU COM ACAO NA QUAL EU ENTREI COM RECURSO E DE LA EU PERDI E OS AUTOS VOLTARAO PARA O FOROM DE ORIGEM EM MEADOS DE SETEMBRO DE 2003 NA QUAL TAMBEM SOU BENIFICIARIO DA JUSTICA GRATUITA POREM PROFESSOR ESTE PROCESSO RETORNOU AO FOROM DE ORIGEM COMO DITO EM MEADOS DE SETEMBRO DE 2003 E O MESMO SO AGRA EM MEADOS DE AGOSTO DE 2010 QUE O CONDOMINIO DE NOVO VOLTOU A COBRAR FICANDO ESTE TEMPO TODO PARADO O PROCESSO A MAIS DE SEIS ANOS SO QUE PROFESSOR HOUVE UM POBLEMA COM A VOLTA DA COBRANCA SURGIU UM FATO NOVO O PROCESSO NAO FOI ENCONTRADO O CONDOMINIO PEDIU A SUA TESTITUICAO DOS AUTOS SAIU UMA SITACAO PARA MIM MAS O OFICIAL NAO ME LOCALIZOU AGORA O ADV ESTA PEDINDO AO JUIZ PARA EXPEDIR VARIOS OFICIOS AFIM DE LOCALIZAR=ME EMTODOS OS ORGAOS TELEFONES JUNTAS TUDO O QUE FOR POSSIVEL PERGUNTO PROFESSOR POR ESTE TEMPO TODO NAO DA COMO INERCIA E TAMBEM PRESCRICAO DE DEZ ANOS O QUE EU FACO ABS SAUDE PARABENS

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    1. Prezado Carlos, saúde!
      Inicialmente, o que você primeiro precisa providenciar é a contratação de um advogado.
      É possível cogitar a hipótese da prescrição intercorrente quanto ao trâmite do processo.
      Contudo, o tempo necessário para aplicação da prescrição intercorrente é o mesmo tempo para a prescrição da ação judicial. Exemplo: Se uma ação prescreve em 2 anos, haveria prescrição intercorrente se o processo ficar parado, por inércia do interessado, por mais de 2 anos.
      Assim, no caso da cobrança de cotas condominiais, a prescrição intercorrente seria de 10 anos. O que, no seu caso, o processo deveria ficar inerte até 2013.
      Espero ter auxiliado.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  164. Prof. João Damasceno,
    Boa tarde.

    Tenho lido suas dicas e conselhos a respeito de condomínios. Como tem sido relevantes para pessoas leigas no assunto como eu. Assim sendo resolvi pedir ajuda. Estou devendo prestações do condominio onde tenho uma lote. Hoje recebi uma carta cobrança e achei estranho, pois além da multa, do juro ainda está sendo cobrada uma taxa de 10./. sobre o valor total da dívida dizendo ser taxa de serviço. Eu não entendi muito bem o porque desta taxa. Está prevista?

    Obrigada.

    Maria de Jesus.

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    1. Prezada Sra. Maria de Jesus, saúde!

      Obrigado pelo contato e por acompanhar a discussão.
      De fato, a cobrança dessa taxa é muito suspeita, ainda mais sem especificar que tipo de serviço está sendo prestado e cobrado.
      Verifique se na Convenção/Estatuto do Condomínio consta a autorização dos condôminos para cobrança da mesma e do que se trata.
      Se não houver previsão, a mesma é ilegal e imoral, além de abusiva.
      Será abusiva também se se tratar de cobrança de honorários advocatícios.
      Verifique como é a quantificação de sua cota condominial, já que você não possui casa ou residência lá, mas apenas um terreno.
      Creio que deveria ter uma diferença de valor, em razão da proporcionalidade do uso dos bens comuns do Condomínio por você e do que é destinado ao seu imóvel.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  165. Boa noite professor, gostaria de tirar uma grande dúvida com o senhor.
    Estava com algumas dividas no condomínio as quais foram quitadas no dia 16/02/12 recebi a declaração de quitação anual de taxas condominiais assinado pelo síndico. Esta declaração como ela mesmo aborda substitui taxas condominiais art. 1336, inciso 1 do código civil.
    Mas para minha surpresa algumas semanas depois, recebi uma carta da administradora do condomínio dizendo eu tinha entrado em acordo com eles, e por isso tinha recebido essa declaração, coisa que não aconteceu. O síndico publicou no quadro de avisos que algumas declarações de quitação serão anuladas. Quando eu recebi minha declaração, eu rasguei todos os meus recibos,ficando somente com o recibo de dezembro de 2011, pois essa taxa constava duplicidade de pagamento, como pagava em bancos diferentes, débito em conta, ou em dinheiro não tenho os extratos. O que o senhor me aconselha? Pois estou sem saber o que fazer. Entrei na defesa do consumidor para ver se consigo resolver.


    Desde já muito obrigada.

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    1. Prezada Sra. Leila Almeida, saúde!
      Com efeito, a emissão de declaração de quitação das cotas condominiais não podem ser desmerecidas ou suprimidas ao bel prazer do emitente. A não ser que ele comprove que houve erro grave na elaboração da mesma, má-fé em quem emitiu, etc.
      Essa prova deve ser robusta, acompanhada de outros indícios e atitudes, como por exemplo a denúncia ou registro em Delegacia de Polícia, o ingresso de ação para responsabilizar quem agiu em nome do Condomínio e sem autorização, ação de indenização, destituição ou demissão da pessoa que agiu com má-fé, rescisão de contrato, etc.
      A declaração é suficiente como documento de comprovação de quitação das parcelas anteriores. Não se preocupe em ter que procurar outros papéis.
      A jurisdição para se discutir a relação não é o Juizado de Def. do Consumidor, mas sim o Juizado Especial de Pequenas Causas. Verifique isso e veja se ainda está em tempo corrigir.
      A linha de defesa do seu direito é essa mesmo. Está quitado, tanto que possui declaração de quitação.
      O Condomínio e a empresa de administração que providencie a forma pela qual provará que a declaração é falsa ou inútil. Esse ônus é deles e não seu.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  166. Boa Noite,

    no caso da prescrção intercorrente:

    O , Ora executado faleceu em 1996, o processo foi arquivado em 12-97, ficando arquivado até 08 de 2013, salvo por um pedido de desarquivamente...


    o pedido de desarquivamento não interrompoe o prazo prescricional certo?

    tendo ficado 1 ano arquivado e mais 5 parado entro em precrição intercorrente certo?

    ação de condoino proposta em 1996 o ora executado foi citado da execução antes de falecer e a parte autora só pediu a qualificação do espólio em 2005

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  167. ficou arquivado de 12 de 1997 à 08 de 2003, salvo por um pedido de desarquivamento em 2002, precreve o direito de ação por prescrição intercorrente?

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  168. Respostas
    1. Prezado Sr. Roberto, saúde!
      Obrigado pelo contato.
      São várias postagens e ficou um pouco confuso.
      A primeira postagem informa que o desarquivamento somente se deu em 2013 e as demais postagens alegam que ocorreu em 2003.
      Mas, vamos ao conceito para entendermos e tentarmos encaixar no seu questionamento:
      A prescrição intercorrente é fundamento de pedido que pode ser alegado pelo executado ou réu.
      Conforme exposto em respostas anteriores, o prazo para se considerar a desídia do interessado (prescrição intercorrente) é o mesmo prazo para se propor a ação original.
      Assim, no caso da prescrição de cota condominial, conforme o atual Código Civil, que prescreve em 10 anos, o prazo para se aplicar a prescrição intercorrente em ação de cobrança de taxa condominial seria também de 10 anos, ou seja, seria necessário que o processo ficasse paralisado, por desídia do interessado, por 10 anos.
      Do contrário, o tempo em anos inferiores a esse prazo, não seria a hipótese de aplicar a prescrição intercorrente.
      O fato da ação ter sido proposta contra alguém que veio a óbito não impede a sucessão pelo espólio ou por quem de direito, tratando-se de mera habilitação.
      É caso de simples sucessão processual, chamada de habilitação, como previsto nos artigos 1.055 e 1.056 do Cód. de Proc. Civil.
      Espero ter auxiliado quanto as suas dúvidas.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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    2. Prezado Professor, Muito Obrigado pela resposta,


      gostaria de saber se eu posso alegar prescrição, pois nunca foi questão pacífica , tendo muitos doutrinadores acreditado, ao longo do tempo , que o prazo prescricianal seria de 5 anos.


      ****************************************************

      O sindico informou a oficial de justiça que eu não morava aqui, e depois pediu citação editalícia; após pedir citação editalicia entrou com um embargo em cima do despacho de folhas ordenando a citação; requerendo o abando de causa ( eu sou o embargante) pois eu não me preocupei de atualizar o endereço....ocorre que sempre morei aqui.....de outro flanco , foi prossegudi o feito, sem que os outros herdeiros fossem intimado na ação principal e baseado em informações falsas, o embargo transitou em julgado e eu nem fiquei sabendo, depois de uma ligação da advogada que me deu um golpe e não me defendeu e ainda abandonou a causa, fiquei sabendo que ocorreiria o leilão dois dias antes, consegui sustar por avaliação a preço viu, uma vez que meu imóval vale 900.000 e estava avaliado por 150........poderia me ajudar?

      quais são os meus direitos e dos meus familiares ( herdeiros e figurantes na ação principal)

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  169. Por mais que a ata de convenção do condomínio deixe claro que a multa é de 10%, não é mais certo tomar por base os 2% como Multa Moratória?

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    1. Prezado, saúde!
      É necessário fazer uma distinção quanto aos institutos jurídicos.
      A multa de 2% é prevista, como hipótese de pena pelo atraso, apenas para as relações de consumo, conforme dispõe o CPDC - Cód. de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90 - art. 52, § 1º).
      A relação entre os condôminos não é de consumo, mas contrato civil, de direito e obrigações regulados pelo Cód. Civil.
      Assim, esta categoria de relação jurídica não está submetida ao Cód. Def. do Consumidor, razão pela qual se pode cogitar multa diversa de 2%.
      Idem para outros contratos, como por exemplo o de aluguel.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  170. Agradeço muito se puder me ajudra.....


    o processo foi arquivado diversar vezez, sendo que nunca houve uma intimação para dar prosseguimento ao feito sob pena de extinção....outra coisa, é que o Juíz não tomou as devidas precauções antes de prosseguir com o feito baseado em uma certidão negativa do Oja de 06 meses antes

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  171. outra coisa que gostaria de saber, por obséquio:


    a dívida é de 1990 e agora ( só consta na planilha de 1995 pra cá, está certo isso, o correto não é cobrarem de 1990 até a atual


    frise-se que fui muito mal assessorado, pois pedi o depósito em Juízo desde 2006 e novamente em 2008 e após diversas tentativas de acordo que nunca aceitaram..................

    e somente agora sei que poderia ter aberto uma conta no nome do condomínio......

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    1. Prezado Roberto, saúde!

      1) Minha firme sugestão é que você procure um bom advogado, para que possa te assistir.
      Se existem tantos percalços no processo, é necessário o exame por um profissional, um advogado, a fim de que possa suscitar as eventuais nulidades processuais existentes e colocar o feito em ordem.
      Se a advogada anterior lhe causou prejuízos, denuncie-a à OAB e peça o ressarcimento da despesas e indenização.
      2) Quanto a prescrição, a lógica é que seja de 10 anos.
      Há uma decisão recente do STJ, comentada em postagens anteriores, que aplica a prescrição de 5 anos. A decisão do STJ não tece maiores detalhes sobre os fatos, mas creio que, provavelmente, a cobrança da cota de condomínio era feita por boleto bancário. Nesse caso, é possível sim alegar a prescrição de 5 anos.
      Analise a decisão do STJ e argúa a prescrição de 5 anos em seu processo.
      3) Quanto a citação por edital, verifique com o advogado se é o caso de arguir a nulidade da mesma. Entretanto, isso força você a comparecer ao processo, espontaneamente, a fim de que o mesmo tenha andamento regular e não mais se abstenha dos atos processuais. Processo requer lealdade e acompanhamento, pois, do contrário, os prejuízos podem ser irreversíveis.
      4) Se o débito era de 1990 e o Condomínio está executando a partir de 1995, melhor para você.
      Não poderá emendar a cobrança e uma nova ação está fulminada pela prescrição.
      5) Ninguém é obrigado a aceitar acordo, mas é uma hipótese muito interessante e importante para se tentar resolver as disputas.

      Atenciosamente, João Damasceno.

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    2. Prezado Professor, agradeço todas as colocações


      realmente, tenho tentado fazer acordos faz 12 anos, sem sucesso...


      poderia prestar uma ultima ajuda, como faço para pedir o pagamento em juíxzo das parcelas vincendas
      cordialmente,


      Roberto Azevedo.

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    3. tb tenho receio porque na primeira fase do processo era cobrado desde 1990 agora com a apresentação da planilha final é que foi suprimido esse período, meu medo é por credor evicto, eu continuar devendo...

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  172. eu posso requerer litigancia de ma fé, pois o sindico informou que eu não morava aqui e o advogado pediu a citação editlícia , associada a extição da ação de embargo tb por edital

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    1. Prezado Roberto, saúde!
      Como informado anteriormente, sua necessidade primária é a contratação de um advogado(a) de confiança. A não ser que você seja advogado e esteja advogando em causa própria. Ainda assim, não é a melhor forma, em face dos sentimentos.
      Não se pede para depositar, mas justifica-se qual a razão.
      Se houver fundamentos para discutir o montante do débito e a composição das parcelas vincendas, certamente haverá razão para se pedir o depósito em juízo até que a demanda seja resolvida.
      Não se deve ter receio quanto ao débito de 1990, pois ele não está sendo pleiteado na ação.
      Os atos processuais denunciados são passíveis de se arguir nulidade processual absoluta, e, como conseqüente, pedir a condenação em litigância de má-fé, mas não significa que o juiz dará.
      Atenciosamente, João Damasceno.

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  173. Bom dia Professor.

    Gostaria de saber se é possível a cobrança das taxas condominias frente a inexistencia de condomínio regular, tratando-se de verdadeira associação que cuida das atividades básicas dentro do condomínio. Não há convenção de condomínio. Há, contudo, a prestação contínua (a todos) dos serviços básicos. tanto que a maioria dos morados realiza normalmente o pagamento das taxas. Por outro lado, alguns moradores se recusam a efetivar o pagamento sobre a alegação de que não existe condomínio e nem convenção de condomínio e sim mera associação prestadora de serviços. É possível a cobraça e/ou execução dos débitos (levando em consideração que não prescreveram)? em caso positivo, qual seria a melhor forma? qual o fundamento legal? tem legitimidade ativa o condomínoio/associação? desde já, agradeço. abraços.

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